Рынок недвижимости в Польше один из наиболее стабильных и перспективных в Европе.Подробнее об особенностях рынка, наиболее выгодных сегментах для инвестиций, перспективах развития рассказывает Наталья Зайцева, русскоговорящий сотрудник международного агентства недвижимости RE/MAX Poland.
-Как Вы оцениваете на сегодняшний день инвестиционную привлекательность рынка недвижимости в Польше?
Прошедший 2017 год стал годом рекордным по объёмам продажи жилой недвижимости в Польше. И сегодня, по итогам первого квартала 2018 года, спада активности на рынке недвижимости не наблюдается. Спрос со стороны иностранцев с каждым годом становиться все выше.
По статистическим данным, среди иностранных покупателей лидируют украинцы, затем немцы, далее идут австрийцы, швейцары, белорусы, россияне, и т.д. Только в 2017 году иностранцы (физические и юридические лица) приобрели в Польше около 650 тысяч квадратных метров жилья.
Рассмотрим самый популярный вариант малых инвестиций, таких как приобретение жилья с последующей ее арендой. Если провести сравнительный анализ Польши с другими странами ЕС, то можно увидеть, что самые высокие арендные ставки в Европе в Люксембурге, Голландии, Франции. В этих странах стоимость аренды недвижимости составляет 20 евро за квадратный метр. Самые низкие ставки — в Чехии, Румынии, Литве, где стоимость аренды квартиры начинается от 6 евро за квадратный метр.
В Варшаве стоимость кв. метра за аренду квартиры составляет около 12 евро/кв.м., в других польских городах — Вроцлавле, Кракове, Гданьске около 9 евро/кв.м., а в Лодзи 6, 5 евро/кв.м.
Иначе выглядит ситуация, если проследить отношение стоимости квадратного метра месячной арендной ставки к цене, по которой объект выставлен на продажу. Принимая во внимание только этот параметр, самая низкая прибыль с аренды квадратного метра купленного жилья будет в Австрии, Чехии, Германии и Швейцарии, там она ниже 0.3% . Выгоднее всего выглядит инвестиция в Нидерландах, более 0.9%. Польша среди этих стран выглядит инвестиционно — привлекательной, с возможным возвратом средств на уровне 0,6 %.
-Какой сегмент рынка недвижимости наиболее выгоден в качестве вложения инвестиций?
Для крупных и средних инвесторов наибольший интерес представляет отельный бизнес. Крупные инвесторы приобретают готовые отели, земельные участки у Балтийского моря под строительство отелей и спа-центров. Средние инвесторы предпочитают приобретать квартиры больших площадей в центре городов, переоборудовав их под отели и хостелы. Поэтому хорошо подобранная инвестиция всегда себя оправдает.
-Какие объекты недвижимости, и в каких городах пользуются наибольшим спросом в Польше? Почему?
На фактическую рентабельность от инвестиций в польскую недвижимость имеют влияние многие факторы, такие как налогообложение, страхование, стоимость кредита, спрос.
Однако смотря с перспективы европейца, инвестиции в Польше, наиболее привлекательно выглядят в Варшаве, Кракове, Гданьске и Вроцлавле.
Предпочтения инвесторов делятся на несколько категорий. Среди украинцев в основном трудовые мигранты, которые приехали в Польшу в поисках лучшей жизни, и многие здесь действительно ее находят. Мигранты из Украины практически равномерно распределены по всей территории Польши, поскольку основная их масса находит себе работу, которой в Польше достаточно много. Немцы приобретают недвижимости в основном в Познани, поскольку город расположен близко к немецкой границе, и в Варшаве, поскольку это столица, и самый крупный бизнес сосредоточен именно в ней.
Россияне также покупают недвижимость в Польше, но чаще всего в целях инвестиций, начиная от малых вложений-квартиры под аренду или ремонт с последующей продажей, до крупных отелей.
Выбор способа инвестирования зависит от количества средств, периода, на который покупатель желает вложить и окупить средства. Многие покупают недвижимость с целью последующей сдачи в аренду, и передачей управляющим компаниям, которые контролируют и управляют всем техническим и финансовым процессом аренды, будь то обычная квартира или отель у моря.
-Насколько безопасны для иностранцев сделки с недвижимостью в Польше? Существует ли в Польше законы, защищающие права иностранцев в этой сфере? Какие риски существуют для иностранцев, покупающих недвижимость в Польше?
Польша очень дружелюбная и миролюбивая страна, с очень трудолюбивыми гражданами. В бизнесе здесь нет разделений по национальностям, поэтому я не могу говорить о безопасности сделок для отдельно взятых категорий.
Права иностранцев на недвижимость здесь такие же, как и местных граждан. Главное правильно пройти процедуру оформления сделки, а уже приобретая собственность, иностранец приобретает такие же права и обязанности.
-Как быстро проходят сделки с недвижимостью для иностранцев, учитывая юридические процедуры?
При приобретении объектов недвижимости, не требующих специальных разрешений (квартиры) процедура быстрая, в случаях покупки дома, земельного участка, коммерческой недвижимости-более длительная. Общих сроков не существует, поскольку они во многом зависят от способов финансирования покупки и других факторов.
-Какие объекты недвижимости в Польше, на Ваш взгляд, переоценены? Почему?
Цены на недвижимость во многом регулируются спросом, а как я уже отмечала, если есть спрос — покупательская способность населения растет, благодаря чему рынок активен. Очень востребованы квартиры небольшой площади в центре городов, которые покупает молодежь в качестве своего первого жилья. Соответственно цены на них всегда выше рыночных.
— Сколько стоят самые дешёвые и дорогие объекты недвижимости в Польше? Как изменились цены на жилую недвижимость в Польше за последний год? Что на них
повлияло? Сколько в среднем сейчас стоит кв. м. жилья на первичном и вторичных рынках?
На рынок недвижимости любой страны огромное влияние имеет уровень жизни населения и перспективы развития государства.
Рекордно низкий уровень безработицы в Польше, растущие зарплаты жителей и низкие процентные ставки по ипотечным кредитам, повлияли на то, что жители не опасаются брать на себя долгосрочные обязательства, такие как ипотечный кредит.
На рынок недвижимости также попадают средства с банковских вкладов и депозитов граждан. Увеличивается трудовая миграция иностранцев из ближайших соседних стран в Польшу. Все это спровоцировало увеличение активности на рынке недвижимости Польши в последние несколько лет.
Самое дорогое жилье находится в Варшаве. Затем следует Краков, третье место делят между собой Вроцлав и Гданьск, затем Познань. Самое дешевое жилье расположено в городе Лодзь. Хотя, по мнению многих экспертов, близость этого города к Варшаве, интенсивное развитие промышленности, способно повлиять на рост цен на недвижимость в Лодзи в ближайшие несколько лет.
Статистика цен на недвижимость в Польше по данным портала Bankier.pl по состоянию на апрель 2018 года
(оранжевым цветом-первичный рынок, синим – вторичный)
— Как происходит процедура оформления недвижимости в собственность? Какие сложности покупки могут ожидать для российских граждан?
В соответствии с польским законодательством, приобретение коммерческой недвижимости и недвижимости связанной с земельными участками (в том числе жилых домов) иностранными гражданами требует специального разрешения.
Квартиры же приобретаются на общих основаниях и не требуют разрешений.Процедура оформления зависит от правовой формы недвижимости, финансовых условий ее приобретения, и в каждом случае она индивидуальна. Обязательна нотариальная регистрация сделки.
— Для чего нужен агент, какие подводные камни могут быть при сделках с недвижимостью?
Как и в любой стране, в Польше существуют свои особенности при оформлении перехода права собственности на недвижимость.
Очень часто при предварительной проверке недвижимости и подготовке ее к продаже мы сталкиваемся с рядом нюансов, которые приходится решать (например, бывший владелец забыл зарегистрировать какой-либо документ несколько лет назад, очень часто находим ошибки в документах, которые когда-то были допущены работниками различных администраций, и многое другое).
Грамотное составление агентом предварительного договора, основного договора, включающего все мельчайшие нюансы сделки, с учётом законодательства страны, гарантируют высокий уровень проведения сделки и её безопасность.
