На вопросы портала о зарубежной недвижимости «ZaMetrami.ru» отвечает Евгения Токарская, генеральный директор АН «Кристина» (г.Будва, Черногория). На рынке недвижимости в Черногории с 2008 года. Вы узнаете почему Черногория пользуется большой популярность среди россиян, о состоянии рынка недвижимости в этой стране, а также на что следует обратить внимание, если Вы решили обзавестись жильём в этой стране.
— Как Вы оцениваете на сегодняшний день инвестиционную привлекательность рынка недвижимости в Черногории?
— Недвижимость в Черногории, как и любая другая курортная недвижимость — всегда привлекательна для инвесторов, независимо от процессов, происходящих в экономике разных стран. Ежегодный рост потока туристов в Черногорию, прозрачные правила для инвесторов по стандартам ЕС, безвизовый режим для граждан России, Украины и других стран делают приобретение недвижимости и инвестиционные вложения наиболее выгодным и безопасным способом сохранения накопленных денежных средств. Вместе с тем качество строящейся недвижимости заметно выросло. Во многих регионах Черногории были приняты урбанистические планы застройки, что также положительно влияет на прозрачность и планирование будущих инвестиционных проектов.
Ещё один момент, делающий инвестиции в недвижимость Черногории привлекательными — это низкий уровень затрат на покупку, продажу и содержание недвижимости.
Так, при покупке недвижимости на вторичном рынке надо оплатить налог в размере 3% от стоимости недвижимости. В случае если продажа недвижимости в Черногории происходит от застройщика, данный платёж не взимается.
Также в стране введён ежегодный налог на недвижимость, размеры которого варьируются от 0,1 до 1% от рыночной стоимости квадратного метра, цена которого в каждом регионе разная. Если говорить о коммунальных платежах, то, например, ежемесячный постоянный платёж – вывоз мусора – обойдётся в 5–10 евро в месяц. Электроэнергия и водоснабжение по счётчику обойдутся в 10 евроцентов за 1 квт/час и в 1,5 евро/куб. метр соответственно. В итоге ежемесячный платёж за апартаменты площадью 80 «квадратов» составит примерно 50 евро летом и 90 евро зимой. Таких низких затрат нет ни в одной стране Европы.
— Какой сегмент рынка недвижимости наиболее выгоден в качестве вложения инвестиций? Сколько кв.м сдаётся в год?
— Однозначного ответа на этот вопрос нет. Если речь идёт о покупке недвижимости на побережье, в туристических центрах, то любое вложение в недвижимость является выгодным и высокодоходным.
Связано это с хорошей капитализацией приобретённой недвижимости и возможностью сдачи её в аренду, доходность составит до 20% в год.
— Какие объекты недвижимости, и в каких городах (регионах) пользуются наибольшим спросом в Черногории? Почему?
— Наибольшим спросом пользуются объекты в центральной части побережья, Будванской ривьере. Это такие города-курорты, как Будва, Петровац, Бечичи. Не менее популярны и престижны такие места, как Пржно, Милочер, окрестности Св.Стефана (туристическая достопримечательность и визитная карточка Черногории). Связано это с огромной популярностью данных мест у туристов из разных стран. Не менее интересны вложения в недвижимость и в Которском заливе.
— Какова динамика роста цен на недвижимость в Черногории? Как она изменялась за последние годы?
— За последние годы наблюдается положительная динамика роста цен на недвижимость в Черногории. Связано в основном это с тем, что на рынке недвижимости стали появляться объекты с хорошим качеством строительства, с новыми архитектурными трендами. И, несомненно, это всё нашло отклик у покупателя.
— Какая цена за кв.м установилась на рынке недвижимости в Черногории? Насколько она подвержена колебаниям и зависит от текущих политических и экономических событий?
— Цены на недвижимость в Черногории сложно подвести под единый стандарт, поскольку в стране не существует понятия «типового» строительства. Кроме того, стоимость земельных участков в границах одного города сильно отличается друг от друга. Это зависит от того, как далеко расположен земельный участок от туристической зоны города.
Тем не менее стоимость за кв. м установилась в пределах 1400 — 1800 евро в жилых домах комфорт-класса. За кв.м в жилых домах бизнес и элит класса придётся выложить от 2500 евро. Стоимость кв.м коммерческой недвижимости начинается от 3000 евро.
Что касается колебаний цен в зависимости от текущих политических и экономических событий, отметим, что в результате произошедших перемен в России, а в особенности на Украине, поток желающих инвестировать в недвижимость в Черногории заметно увеличился. Эта ситуация вызвала пока незначительный рост цен, поскольку затрагивает не весь спектр предложений на рынке.
— Какие условия в Черногории созданы для привлечения иностранных инвестиций в сферу недвижимости? На что может рассчитывать иностранный инвестор?
— Как уже было отмечено выше, одним из плюсов инвестиций в недвижимость Черногории это безвизовый въезд для граждан России, Украины и ряда стран СНГ.
В 2015 году вступил в силу закон, позволяющий собственнику оформить ВНЖ, сроком на один год с последующим продлением.
— Насколько безопасны для иностранцев сделки с недвижимостью в Черногории, учитывая текущую политическую и экономическую ситуацию? Существуют ли в Черногории законы, защищающие права иностранцев в этой сфере? Какие риски существуют для иностранцев, покупающих недвижимость в Черногории?
— Все сделки с недвижимостью в Черногории являются совершенно безопасными для иностранцев. Текущая политическая и экономическая ситуация в мире никаким образом не влияет на безопасность сделок.
Иностранные граждане вправе купить дома в Черногории на физическое лицо без ограничений. Все вопросы по сделкам с недвижимостью происходят в соответствии с действующим законодательством, где права на собственность иностранных граждан одинаково защищены наравне с гражданами Черногории.
— С какой целью иностранные инвесторы приобретают недвижимость в Черногории? В каком сегменте?
— Уникальная по своей красоте природа, мягкий климат, целебный воздух и чистейшее Адриатическое море давно сделали Черногорию излюбленным курортом огромного числа жителей Европы, России и стран СНГ. В связи с этим приобретённая недвижимость являет хорошим способом инвестиций как для более комфортного отдыха, так и для получения прибыли.
— Как быстро проходят сделки с недвижимостью для иностранцев, учитывая юридические процедуры?
Процедура оформления сделки проходит следующим образом:
— Инвесторы, из каких стран больше всего вкладываются в недвижимость в Черногории? Какое место занимают среди них российские инвесторы? Какие объекты их больше всего интересуют? Какие объекты, возможно, ими недооценены? В какие объекты, на ваш взгляд, перспективно вкладывать капитал?
— Недвижимость в Черногории всегда была интересна гражданам Италии, Австрии, Германии, Сербии, Израиля. Также наблюдается активный спрос со стороны англичан, шведов, финнов, канадцев и австралийцев.
В последнее время очень активно инвестируют в недвижимость Черногории представители из Азии. Доля инвесторов из России на рынке в Черногории составляет порядка 40%.
Такая активность со стороны россиян вызвана схожим менталитетом и радушием черногорцев, а также общей религией – 80% населения православные.
Что касаемо перспектив и неоцененности, на мой взгляд, так это недостаток внимания инвесторов к туристическим объектам. Экономика страны полностью зависит от туристической отрасли. Поток туристов ежегодно растёт. В последние годы приток туристов из восточной Европы вырос в 2 раза, а количество отелей, хостелов, гостевых домов не может в полном объёме удовлетворить наблюдающийся спрос. То же самое происходит и с отелями высокой категории (отели 4*—5*).
— Как будет изменяться рынок недвижимости в Черногории? Какие изменения могут произойти? Как будут расти цены?
— В ближайшее время рынок недвижимости в Черногории будет активно развиваться.
Во всех регионах страны приинято большое количество урбанистических планов. Всё это говорит о большой заинтересованности государства в привлечении инвестиций в строительство недвижимости в Черногории.
Читайте также: Недвижимость в Черногории – для отдыха и инвестиций
В.Высоцкий в стихах сожалел о том,что Черногория не стала второю родиной его. А счастлив от того, что Черногория моя вторая родина! Нигде в мире я не чувствовал себя так уютно, как среди братьев по вере, где чистейший воздух и чистейшее море Адриатики. Рекомендую всем кто не был в этом раю, приехать !