Покупка зарубежной недвижимости – серьёзный шаг, к которому следует тщательно подготовиться. Помимо ожидаемой радости и инвестиционной выгоды, подобное приобретение влечёт за собой дополнительные риски, ведь не в каждом государстве сделки купли-продажи отличаются надёжностью и прозрачностью.
Содержание статьи:
Многие цивилизованные страны гарантируют покупателям благоприятные условия для проведения сделок, но не везде рыночные отношения столь безопасны. К примеру, строгие законы и серьёзный контроль со стороны властей в Германии, Франции и Австрии сводят к минимуму вероятность мошенничества с недвижимостью, тогда как в Болгарии, Черногории, Египте, Испании и Турции есть о чём волноваться.
Наиболее распространённые способы обмана
В редких странах можно полностью застраховаться от всех потенциальных проблем. Даже если государство выступает гарантом юридической части сделки, как это происходит в Андорре, то существует масса других факторов, влияющих на степень удовлетворённости от покупки.
Чтобы избежать ответственности, недобросовестные маклеры, или как их ещё называют, «чёрные риэлторы», нередко используют различные уловки и махинации, не нарушающие закон напрямую. Однако встречаются и откровенные мошенники.
Обычно нечистые на руку посредники применяют следующие популярные схемы:
- Начисление двойной комиссии
Дело в том, что в подавляющем большинстве государств денежное вознаграждение за работу риэлтора выплачивает продавец недвижимости. Но ушлые маклеры умудряются получать свои комиссионные в двойном размере: и с продавца, и с покупателя.
Не стоит забывать, что в Великобритании, ОАЭ, Египте, Финляндии, Дании и на Кипре покупатель должен освобождаться от подобных затрат. Хотя существуют страны, в которых комиссионные делятся между сторонами: Германия, Франция, Греция, Болгария, Турция, Италия и Хорватия.
- Назначение невероятно низкой стоимости объекта
Несоизмеримо скромные цены на недвижимость должны сразу же вызвать подозрения.
Обычно, таким образом, риэлторы пытаются продать неблагополучные здания или квартиры:
- Находящиеся в бедном квартале города.
- Незаконно построенные или проблемные.
- С плохим ремонтом или в ненадлежащем состоянии.
- Расположенные в очень неудачном месте.
Единственным исключением является залоговая недвижимость, изъятая банками у владельцев и выставленная на торги. Такие объекты могут стоить довольно дешёво.
- Продажа чужой недвижимости
Имеют место ситуации, когда чёрные риэлторы подделывают документы, подтверждающие право собственности, и продают объект незаконно и без ведома настоящих хозяев.
- Сговор с юристом
Иногда случается, что маклер настоятельно советует обратиться к конкретному юристу, с которым у него уже имеются определённые договорённости. В этом случае покупателю грозят завышенные или дополнительные (необоснованные) комиссии.
- Одновременная продажа одного и того же объекта нескольким клиентам
Эта схема обмана предполагает предварительную подготовку. Маклер заранее получает дубликаты важных бумаг и составляет несколько пакетов документов. Фиктивные сделки заключаются практически единовременно, а до того, как афера будет раскрыта, покупатели уже потеряют свои деньги.
Советы экспертов
Рекомендации специалистов позволяющие избежать неприятных ситуаций:
- Не покупайте недвижимость «вслепую»!
Крайне важно лично посетить и осмотреть приобретаемый объект ещё до подписания документов. Никакие фотографии, текстовое описание или даже видео не заменят персональное впечатление. Поэтому есть большой смысл в том, чтобы предварительно приехать в иностранное государство и удостовериться в правильности своего выбора.
Приобретаемая недвижимость может оказаться совершенно не такой, как её представлял недобросовестный посредник. К примеру, в помещении будет сделан плохой ремонт, а вид из окна окажется ужасным. Такое может произойти, если в качестве изображений изначально предоставлялись старые фотографии или вовсе макеты, созданные в графических программах.
- Не давайте задаток сразу!
Некоторые посредники становятся менее активными и теряют интерес к клиенту после получения своего вознаграждения. К тому же в случае каких-либо ошибок или срыва договорённостей несостоявшемуся покупателю будет сложно вернуть деньги.
Конечно, можно попытаться отстоять свои права и подать исковое заявление в суд. Однако судебные тяжбы в чужой стране – дело малоприятное и весьма дорогостоящее. Поэтому разумнее всего свести такую вероятность к минимуму.
- Избегайте устных соглашений!
Все, что не подтверждено письменно – не заслуживает доверия. Очень опасно полагаться на слово и рисковать своими деньгами. Честные агенты никогда не откажутся выдать расписку, квитанцию или подписать предварительное соглашение.
В противном случае, если маклер «юлит» и категорически отказывается от письменного фиксирования прав и обязанностей, стоит сильно усомниться в его намерениях и честности. Официальные документы всегда служат определённым гарантом благополучного исхода сделки.
- Тщательно проверяйте документы на предмет ошибок!
Скрупулёзная проверка всех основных бумаг поможет провести сделку максимально корректно и правильно. Если знания иностранного языка отсутствуют – необходимо обратиться за помощью к квалифицированному переводчику.
Изучение документов стоит поручить грамотному юристу, который отлично разбирается в нюансах законодательства чужой страны. Благодаря такому человеку можно избежать не только множества грубых ошибок, но и исключить мелкие недочёты. К примеру, неуплата даже самого маленького и незначительного налога или штрафа повлечёт за собой большие неприятности.
- Вникните в суть самых важных документов!
В некоторых странах у одного и того же документа могут иметься различные номера или наименования. К примеру, в Болгарии, покупая квартиру в новостройке, к пакету документов обязательно будет прилагаться специальный Акт, по которому можно определить статус дома.
Они бывают такие:
- Акт №14 говорит о том, что строительные работы только начались.
- Акт №15 свидетельствует о завершении строительства объекта.
- Акт №16 является гарантом, что здание уже введено в эксплуатацию и готово к вселению жильцов.
Если при подписании договора купли-продажи не обратить внимание на номер Акта или не знать его обозначение, есть вероятность вместо достроенной квартиры получить ещё несуществующие стены.
- Внимательно читайте кредитный договор!
Если было принято решение приобрести зарубежную недвижимость в кредит, стоит с особой тщательностью изучить условия договора. Нередко встречаются скрытые комиссии или откровенно завышенные процентные ставки. Стоит уточнить информацию о возможности досрочного погашения кредита, о рисках и обязательствах сторон.
Кроме того, необходимо проконтролировать процедуру оценки недвижимости, поскольку именно исходя из оценочной стоимости объекта, банком определяется размер кредита.
- Не выбирайте слишком дешёвое или подозрительно дорогое жильё!
Дешёвые объекты практически гарантируют возникновение нежелательных проблем, однако, и чрезмерно дорогостоящая недвижимость также может послужить поводом для разочарования. Иногда недобросовестные продавцы специально завышают цены и стараются уговорить клиента совершить покупку.
Чтобы избежать необоснованных финансовых потерь, нужно осведомиться о стоимости жилья в соседних зданиях. Это позволит создать общее впечатление об уровне цен на близлежащие дома или квартиры.
- Собирайте информацию и отзывы клиентов
Обращаясь к посредникам, необходимо предварительно навести справки об их репутации, и выяснить на каких условиях происходит сотрудничество. Будет нелишним расспросить людей, которые уже обращались в это агентство или к конкретному маклеру, юристу, адвокату и т. д.
Прежде чем решиться на покупку зарубежной недвижимости, следует хотя бы немного изучить законодательство иностранного государства, а также выяснить все нюансы продажи объектов нерезидентам. Кроме того, нужно помнить, что гораздо легче попасть в неприятную ситуацию, приобретая недвижимость в экзотических азиатских странах.
