Коммерческая недвижимость в Германии: реальное положение дел

НордхаузенБлагодаря развитой и стабильной экономике Германии, инвесторов в этой стране привлекает всевозможная коммерческая недвижимость. Покупка офисного здания, бизнес-центра, отеля, складского помещения, магазина и прочих подобных объектов позволяет выгодно вложить свободные средства и сколотить в дальнейшем немалое состояние.

Обзор рынка коммерческой недвижимости – реальное положение дел

Коммерческая недвижимостьВ сегменте коммерческой собственности наибольшей популярностью пользуется недвижимость Берлина, Гамбурга, Дюссельдорфа, Кёльна, Мюнхена, Франкфурта и Штутгарта. В последние несколько лет стали довольно востребованы объекты под бизнес в городе Фрайбург, расположенном в земле Баден-Вюртемберг. Стоимость проводимых сделок в большинстве своём достигает 500 000–3 000 000€.

По сведениям аналитического отдела Savills, за последние 3 года инвесторы вложили в первичный рынок коммерческой недвижимости около 12 миллиардов евро, ожидаемая доходность от вложенного капитала составила 9–20% за год

Если рассматривать вторичный рынок, то иностранцам следует учитывать один нюанс. В рекламном материале немецких риелторов указывается «начальный доход» действующей недвижимости.

К примеру, здание под супермаркет стоит 4000000€. Оно находится в долгосрочной аренде и приносит владельцу ежегодный доход – 360000€. В этом случае доходность определяется в пределах 9%.

В реальности же показатель 9% некорректен. В нём не учтены ежегодные расходы владельца на содержание данной недвижимости – налог на недвижимое имущество, страховка, коммунальные платежи, ремонтные работы и прочее. В среднем он составляет 10–16% от суммы дохода и оплачивается собственником объекта. В редких случаях, при заключении контракта Tripple Net, часть этих расходов ложится на «плечи» арендаторов.

Франкфурт

Германию называют рынком продавцов из-за явного превышения спроса над предложениями. Условия диктуются не покупателями. «Ждать» нового владельца может лишь неликвидная недвижимость, и даже высокая стоимость объекта не гарантирует успешное приобретение. Инвесторы выстраиваются в очередь, чтоб выгодно вложить миллионы евро.

Высококлассный объект – это редкость, он ценится на вес золота

Демонстрация важности и заявление «покажите, а я подумаю» в Германии неактуальны. Пока покупатель раскачивается, прибыльная недвижимость попадает в руки тех, кто знает правила немецкого рынка. Местным инвесторам принадлежит 45% коммерческой недвижимости. Следовательно, большая часть выгодных предложений реализуется «среди своих» и на открытый рынок не доходит.

Количество покупателей из других государств нельзя назвать малочисленным: гражданам из Соединённых Штатов принадлежит 21%, из Франции – 7%, из Соединённого Королевства – 5%, столько же приходится на долю канадцев. Солидный инвестиционный интерес проявлен со стороны китайцев. Роль россиян на рынке недвижимости ФРГ на данный момент весьма незначительная.

Торговая недвижимость Германии

Для зарубежных инвесторов торговые объекты являются наиболее привлекательными. Их прибыльность зависит от места расположения недвижимости и от остаточной договорённости с арендатором. Если ориентироваться на Западную Германию и крупные города страны, то можно рассчитывать на более высокий уровень ликвидности. Объектов достаточно много. Среди них магазины, имеющие разную площадь и арендованные на длительное время крупными операторами (REWE, LIDL, ALDI, NETTO), занимающимися розничной продажей.

Виды торговой недвижимости и её доходность:

Триберг

  • Торговые дома. Их прибыльность составляет 4,3–4,5% за год.
  • Супермаркеты. Доход – 5,0–5,5%. Как правило, они представляют целый комплекс, состоящий из магазинов различного назначения и ряда сопутствующих объектов, куда могут входить цветочные магазинчики, булочные, парикмахерские и прочее.
  • Прибыль от магазинов, являющихся частью сети или специализированных магазинов (продовольственного, хозяйственного и так далее) – 5,8–6,0%.

Например, цена супермаркета REWE в центре города Ульм (Баден-Вюртемберг) площадью 3500 м² – 4975 000€, его заявленная доходность 7,2% (без учёта расходов на содержание). Магазин напитков в Берлине площадью 1000 м² можно купить за 2000000€, доходность 7,5%.

Офисная недвижимость Германии

ОфисыБольше всего офисных зданий и бизнес-центров расположено в главных городах Германии. Их владельцы в среднем получают ежегодную прибыль в 5,0%.

Если рассматривать более конкретно, то для Мюнхена величина дохода составляет 4,6%, для Гамбурга – 4,8%, для Берлина – 5,1%, для Франкфурта – 5,3%, для Штутгарта и Дюссельдорфа – 5,3%. Средняя цена офиса в крупном городе находится в пределах 5 000–9 000€ за квадрат.

Гостиничная недвижимость Германии

Гостиничный вид недвижимости относится к самому сложному и необычному сегменту в области коммерческих объектов. Одной из ведущих консалтинговых компаний CBRE, в течение первых трёх месяцев 2015 года зафиксирован на рынке Европы очень высокий объём инвестиционных вложений именно в этом сегменте – 3,74 миллиарда евро, что вдвое больше показателей прошлого года. В частности, в Германии прирост инвестиционных объёмов за 1-й квартал составил 225%, если исчислять в масштабах года.

Германия отельПриобретая отельную недвижимость, следует помнить о том, что проведение капитального ремонта и замена мебели требуются каждые 10 лет, а основательный ремонт нужен раз в 25 лет. В процессе продажи подобные затраты не фигурируют, именно поэтому покупка выглядит слишком заманчиво. На практике это не всегда соответствует заявленным 20% чистой прибыли. Иногда этот показатель снижается до 5% за всего за одно десятилетие.

  • Стоимость небольшого уютного отеля в курортном районе Баварии составляет 280 000€.
  • За 195 000€ можно приобрести маленькую гостиницу в Нижней Саксонии, построенную в 1932 году.
  • Отель на 21 номер на грязевом курорте Бад-Кольгруб (Верхняя Бавария) стоит не менее 1200000€.
  • За трёхзвёздочную гостиницу в самом центре Дюссельдорфа придётся заплатить от 3 500 000€.

Атриум Палас ОтельКак можно заметить гостиничная недвижимость Германии предлагается в различном ценовом диапазоне. Вполне реально подыскать объект на любой бюджет, главное, не ошибиться с его рентабельностью.

Гостиницы Берлина, Мюнхена, Франкфурта являются наиболее прибыльными среди крупных городов. Доход их владельцев составляет не менее 7% ежегодно.

Промышленная (складская) недвижимость в Германии

Германия имеет развитую экономику и является оптимальным вариантом для инвесторов, в том числе в сегменте производственно-складской недвижимости. Если рассматривать самые крупные города страны, то доход от таких объектов достигает в среднем 7,0% ежегодно. Традиционный комплекс логистики способен дать прибыль в размере 5–7,5%, а помещение, приспособленное под лёгкое производство более доходно – 7–8,5% прибыли за год.

Барнимагес

Благодаря приемлемому уровню цен для покупающей и продающей стороны, в последние годы как застройщики, так и собственники промышленной недвижимости готовы к реализации своих проектов.

Например, склад в Нижней Саксонии площадью 17850 м² стоимостью 2300000€ приносит 15% чистого дохода в год (это заявленная цифра, которая требует уточнения).

Цена на складские помещения меньшей площадью от 350 м² начинается с 520000€. На сегодняшний день область складской логистики считается одной из привлекательных сфер для инвестиционных вложений.

Особенности приобретения коммерческой недвижимости: налоги, юридические процедуры

Корпоративный зданиеГермания входит в перечень десяти стран, где законодательно лучше всего защищены права на собственность. Рынок этой страны прозрачен, безопасен и надёжен.

Как отмечалось выше, в сфере недвижимости есть своя специфика – много покупателей на коммерческие объекты и мало продавцов.

Поэтому чтобы сделка прошла успешно, необходимо учитывать некоторые нюансы:

  • Необходимо наладить личный контакт с местным партнёром – риелтором. Длительность сделки может растянуться на 4–12 месяцев. Это довольно «длинная дистанция», на ней невозможно действовать результативно без немецкого партнёра, имеющего опыт в подобных делах и отличающегося надёжностью.
  • Требуется составить меморандум инвестиционного содержания. Это нужно для личного понимания своих потребностей и для серьёзного отношения со стороны риелтора. Составлением документа должен заниматься юрист, брокер или советник по финансам. В меморандуме указываются: параметры и тип объекта, размер бюджета, регион и стратегический план инвестирования, требования к величине дохода, схема оплаты и т. д.
  • Необходимо очень быстро реагировать на предлагаемые риелторами варианты. Безотлагательное вступление в сделку или аукцион – это шанс купить выгодный объект, в противном случае он будет утрачен безвозвратно.

Процесс приобретения доходного объекта проходит определённые этапы:

Офисное здание

  1. Прежде всего, потребуется консультация специалиста, где определяется цель инвестора, сроки вложения, предполагаемая доходность, способ оплаты покупки и готовность к рискам.
  2. Затем подбирается объект, соответствующий цели инвестора.
  3. Далее, специалисты составляют индивидуальную программу инвестирования, предлагая наиболее результативный способ получения максимальной выгоды от покупаемого объекта с учётом расходов на приобретение, дохода от аренды, амортизации и других затрат.
  4. Если программа удовлетворяет потребностям инвестора, то объект осматривается и составляется письмо, свидетельствующее о намерениях покупателя.
  5. На следующем этапе недвижимость резервируется, подписывается предварительный договор и вносится аванс в размере 10% от заявленной стоимости.
  6. При необходимости следует обращение в банковскую организацию для получения кредита. Банки кредитуют иностранцев под 3-4% в год. Потребуется наличие загранпаспорта, банковской выписки об имеющихся средствах и справки о наличии доходов.
  7. Проверяется юридическая чистота покупки.
  8. Покупатель открывает фирму, если имеется такая потребность. Купить коммерческую недвижимость, можети физлицо. В этом случае уменьшается налогооблагаемая прибыль – стоимость объекта снижается за счёт амортизации, но предусмотрен налог при передаче прав на собственность. Для юридических лиц всё наоборот – расходы на покупку не списываются по амортизации, и нет налога, если права на собственность передаются.
  9. ШпейерПодготавливается нотариальный договор на приобретение. Это работа юриста.
  10. Оформляется договор с кредитующим банком, и открывается счёт или выплачивается остаток суммы.
  11. Сделка оформляется нотариусом. Обременение ипотечного типа фиксируется в Поземельной книге. Покупатель платит налог, начисляемый на приобретённую недвижимость в течение 14 дней в размере 3,5–6,5% от цены объекта.
  12. Заключается договор с управляющей компанией.
  13. Инвестор оформляет акт о приёме-передаче недвижимого объекта.
  14. В Поземельной книге делается запись о новом владельце.

В общей сложности расходы при оформлении купленной недвижимости состоят:

  • Из налога, предусмотренного на случай приобретения собственности – 3,5–6,5%.
  • Специального сбора за регистрацию недвижимости – 0,2–0,5%.
  • Агентской комиссии – 3,6–7,2%.
  • Оплаты нотариальных услуг – 0,5–1,5%.

При расчёте каждой расходной статьи отталкиваются от стоимости объекта.

Прогнозы, статистика развития рынка коммерческой недвижимости Германии

Мангейм

Проведённый Emerging trends Europe survey опрос риелторов в отношении прибыльности бизнеса, базирующегося на использовании коммерческой недвижимости, дал оптимистичные результаты. В нынешнем году рост рентабельности в этом сегменте прогнозируют 43% опрошенных специалистов, 48% допускает прежний уровень доходности и 10% ответили негативно. В целом эксперты говорят о стабильности этого рынка.

В 2014 году 800 000 наших соотечественников являлись собственниками немецкой недвижимости. В первом полугодии прошлого года отмечен рост объёма инвестиционных вложений на 1,1%, что составило 25,7 млрд евро. За весь 2014 год в коммерческую собственность инвестировано 40 миллиардов евро. Это наиболее высокий показатель с момента последнего кризиса, свидетельствующий о непрерывающемся интересе к стране. Германия считается безопасным местом с качественной недвижимостью, что обеспечивает ей стабильное развитие рынка коммерческой недвижимости.



Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *