Болгария — государство не так давно вступившее в НАТО и Европейский Союз. Со вступлением в организацию началась заметная либерализация экономики, как в земельной, так и в финансовой сфере. Так, для нерезидентов открылась возможность покупать земельные участки не сельскохозяйственного назначения, а также значительно упростилась процедура ввоза-вывоза капитала в страну. Поэтому уже около 10 лет в Болгарию едут инвесторы и предприниматели.
Содержание статьи:
Кто покупает недвижимость в Болгарии, и для каких целей
В плане постоянного проживания Болгария не имеет значительных преимуществ перед другими странами региона, и поэтому приток мигрантов в эту страну достаточно низок. Основная часть экспатов — бизнесмены, ведущие деятельность в стране, а также квалифицированные инженеры и администраторы, работающие по контракту с производственными компаниями.
Иностранные граждане покупают недвижимость в Болгарии, в основном, либо для сезонного курортного проживания, либо в качестве среднесрочной инвестиции. На рынке жилья в настоящее время наблюдается стагнация, но прогнозы по рынку оптимистичные, поэтому малые вложения в жилую недвижимость вполне оправданы и могут начать приносить значительный доход уже в ближайшие годы.
Самые перспективные направления для жизни и инвестиций
Болгария — популярное туристическое направление у россиян и европейцев. Туризм является одной из важнейших статей дохода болгарского бюджета. Сезон длится здесь круглый год: летом — курорты и пляжи черноморского побережья, зимой горнолыжные курорты. Болгарский берег чёрного моря протянулся на 400 км через Добричскую, Варненскую и Бургасскую области.
Здесь расположено множество рекреационных зон, от заповедника “Балчик” в северной части до города Ахтопол на юге. Пляжи ежегодно посещают десятки тысяч людей из России и ЕС. Зимой же многие едут в горы кататься на лыжах. В Болгарии расположены три крупных горных системы: Пирины, Рилы и Родопы, на их склонах расположено множество горнолыжных курортов, самые крупные из которых — Банско, Боровец, Пампорово, Чепеларе, Добриниште.
Поэтому не удивительно, что наиболее привлекательными для инвестиций в жилье и строительство, являются именно курортные зоны. И не смотря на значительные сезонные колебания в стоимости, вложения в готовое жилье или строительные проекты могут оказаться весьма прибыльными. Не стоит забывать и о крупнейших городах: Пловдиве и столице — Софии. Темпы строительства здесь самые динамичные, а стоимость аренды самая высокая в стране (не считая сезонных взлётов стоимости аренды на побережье).
Самые дорогие и дешёвые объекты недвижимости и сроки окупаемости
В столице Болгарии Софии цены на жилую недвижимость варьируются от 20.000 евро за квартиру — студию, до 200.000 евро за элитные апартаменты в центре. Цены на дома колеблются в этом же диапазоне. Стоимость жилья на первичном рынке не сильно отличается от предложений на вторичном рынке, при прочих равных разнице не составляет более 10%.
В городах рядом с горнолыжными курортами, таких как Помпорово и Банско, квартиру-студию размером около 30 кв. м. можно приобрести за 10.000-15.000 евро. Дом рядом со склоном может стоить до 160.000 евро.
На черноморском побережье цены на самую дешёвую недвижимость так же начинаются с отметки в 10.000 евро на курортах (Солнечный Берег и Золотые пески) и 6.000 в городах (Варна и Бургас).
Самые дорогие объекты в курортных зонах стоят около 250.000 евро, в приморских городах цены на элитное жилье могут достигать отметок 350.000 евро и более. По данным Института Статистики Болгарии средняя стоимость квадратного метра жилья в 2014 году составила 447 евро и выросла на 2% по сравнению с 2013 годом. Рост стоимости по данным за август 2015 составил уже около 2,5% по отношению к августу предыдущего года.
Налоги и содержание болгарской недвижимости
Содержание жилья в Болгарии не слишком затратно: несмотря на стоимость электроэнергии 0,1 евро за Кв/ч, остальные коммунальные платежи невелики — 0,5 евро за кубический метр воды, прочие услуги — от 5 евро в месяц.
Налогообложение довольно либеральное. Для нерезидентов существует единый налог с плоской шкалой обложения, который составляет 10% от налогооблагаемой прибыли. Этот налог также распространяется на доходы, полученные от сдачи в аренду жилья.
Существует налог на недвижимость, который устанавливается муниципалитетами и может составлять от 0,1% до 0,45% рыночной стоимости имущества в год.
Налогом на добавленную стоимость (НДС) сделки с недвижимостью не облагаются.
Юридические особенности покупки
Процедура покупки недвижимости в Болгарии очень проста. Если речь идёт о апартаментах в многоквартирном доме, никаких дополнительных документов кроме паспорта не потребуется.
После выбора интересующего объекта и внесения залога (обычно 10% от стоимости), нужно затребовать у владельца пакет документов:
- Справку об оценочной стоимости объекта (выдаётся муниципалитетом).
- Справку из кадастровой службы.
- Справку об отсутствии задолженности по налогам и других обременений.
- Декларацию о семейном положении продавца.
После проверки этих документов можно завершать сделку и подписывать договор купли-продажи в присутствии нотариуса.
Кроме стоимости самого объекта покупатель несёт дополнительные расходы:
- Налог на переход прав собственности 1% — 3,5% от стоимости.
- Регистрационная пошлина — 0,1%.
- Нотариальные услуги — 0,1 — 1,5%.
Возможно, придётся оплачивать услуги посредников в сделке (агентов), стоимость таких услуг может достигать 10%. Эта сумма может оплачиваться как продавцом, так и покупателем, в разных пропорциях. Посреднические услуги могут являться предметом обсуждения и торга.
После нотариального оформления покупки, необходимо зарегистрироваться в следующих службах:
- Институт статистики Болгарии (BULSTAT).
- Муниципальная налоговая служба.
- Кадастровая служба.
Для покупки дома с земельным участком, процедура та же самая, различие в одном: правом покупки земли в Болгарии обладают только граждане страны и Евросоюза, для резидентов других стран необходимо оформление юридического лица. Оформление юр.лица обычно производится с помощью местных адвокатских контор и стоит порядка 500 евро, ежегодное обслуживание фирмы будет стоить 100-300 евро.
Перспективы развития рынка недвижимости Болгарии
После вступления Болгарии в НАТО в 2003 году и объявлении о начале процедуры вступления в ЕС, цены на недвижимость росли стремительно и достигли своего пика в 2007 году. После начала финансового кризиса 2008 года стоимость жилья начала также стремительно падать и стабилизировалась лишь в 2013 году. Однако в 2014-2015 годах цены показали умеренный рост 2-2,5% в год. Это позволяет говорить, что период спекулятивного бума на рынке пройден, и наметился выход на траекторию стабильного роста.
На данный момент наблюдается значительное увеличение количества новых проектов жилищного строительства, с 2013 года ежегодно растёт количество объектов, вводимых в эксплуатацию. В столице и в курортных зонах отмечено значительное подорожание жилья и арендной платы. Аналитики прогнозируют повышение стоимости недвижимости на 35-40% и возвращение на докризисный уровень 2007 года в течение 7-10 лет.
Исходя из этого, можно сказать, что инвестиции в жилое строительство и жилье в Болгарии можно рассматривать как надёжное и прибыльное вложение средств в среднесрочной перспективе.
