Как будет развиваться рынок недвижимости Болгарии, в какие объекты лучше всего инвестировать, какова доходность от аренды, и как проходят сделки для граждан РФ? Всё о болгарском рынке недвижимости рассказывает Евгения Проказова, представитель компании Bulgaria Avenue, Болгария.
– Как Вы оцениваете на сегодняшний день инвестиционную привлекательность рынка недвижимости Болгарии?
– На сегодняшний день на рынок недвижимости влияет большой объём строительства в крупных городах Болгарии – Софии, Пловдиве, Варне, Бургасе. В связи с этим спрос на недвижимость высокий, как у местного населения, так и среди граждан стран СНГ, Евросоюза и Израиля.
Болгарский рынок недвижимости за последний год можно охарактеризовать следующими тенденциями: возвращение болгарских покупателей и совершение сделок не только в городах, но и в курортных комплексах как на побережье, так и на горнолыжных курортах.
Покупательская способность увеличилась в связи с понижением ставок на ипотечные/потребительские кредиты, которые в среднем для резидентов составляют 3-3,5%.
По данным за 2018-2019 год, иностранные покупатели и продавцы были неотъемлемой частью рынка, играющего важную роль в его развитии. Ликвидность за последние несколько лет была на хорошем уровне.
По статистическим данным, начиная с 2010 года и по апрель 2019 года граждане из стран бывшего СССР приобрели около 300 тыс. недвижимости, а инвестиции составили более 5 млр.евро. По прогнозам 2019 год будет стабильным и покупатели продолжат приобретать недвижимость и предъявлять высокие требования к новострою, так как идет здоровая конкуренция среди застройщиков на качественное строительство недвижимости.
На вторичном рынке курортной недвижимости интерес постоянно растёт за счет демократичных цен на недвижимость и возможности выбора.
– Какой сегмент рынка недвижимости наиболее выгоден в качестве вложения инвестиций?
– Клиенты из-за рубежа имеют три главных направлений для инвестиций:
1. Сдача в аренду и инвестиции круглогодичные.
В Болгарии есть возможность приобретения городской недвижимости, которая пользуется спросом на рынке аренды круглый год и есть возможностью посуточной сдачи в аренду.
Средняя стоимость аренды в ликвидных/центральных районах за кв.м в крупных городах (София, Пловдив,Варна, Бургас) по данным за 2019 год в Болгарии составляет 800-900 евро за кв.м. в и выше. На цену влияет этажность, положение, вид.
Средняя стоимость посуточной аренды в сезон составляет 50-60 евро за квартиру с одной спальней. Срендняя аренда за месяц составляет 300-400 евро. Чтобы сдавать недвижимость в аренду и получать прибыль порядка 8-12% годовых необходимо выбрать стратегическое место, где жильё будут брать в аренду студенты из-за рубежа, которые приехали получать европейское образование в Болгарии.
2. Сдача в аренду и инвестиции, отдых у моря. Курортная недвижимость популярна за счет демократичных цен и возможность выбора на любой „карман“.
Стоимость кв.м на побережье составляет в среднем 450-750 евро. Возможность гарантированного заработка от сдачи в аренду начинается от 5 % и выше.
Плюсы курортной недвижимости – инфраструктура на территории комплексов, пешая доступность к морю, близость к морю, возможность сдачи и проведения отпуска в своем доме у моря. Заработок от сдачи недвижимости в аренду может превышать 10% при условии, если этой недвижимостью занимается собственник, соблюдая основные правила: цена, должна соответствовать местоположению, площади, качеству.
3. Приобретение участков под строительство – как частных, так и малоквартирных, отелей, складов.
Самый востребованный сегмент недвижимости — студии и квартиры/апартаменты с одной спальней, этот тип недвижимости, особенно в новострое, уходит в первую очередь.
– Какие объекты недвижимости, и в каких городах пользуются наибольшим спросом в Болгарии? Почему?
– На протяжении 2018-2019 гг., самым большим спросом пользуются квартиры и земельные участки/дома в крупных городах Болгарии или в радиусе 10-15 км, которые подходят для комфортного проживания: София, Пловдив, Бургас, Варна.
Причиной большого спроса, является тенденции развития городов, инфраструктуры, получения образования, возможности трудоустройства. Например в 2017 году город Варна стал Молодежной столицей Болгарии, в 2019 – Спортивным центром Болгарии, а Пловдив – столицей культуры.
Цель приобретения недвижимости в Болгарии: постоянное проживание (простота получения), бесплатное обучение в яслях, садах, школах для нерезидентов, близость народов, общения, понимания языка – все на кириллице.
Многие клиенты переезжают в Болгарию на пенсию из-за климата, доступности цен на жизнь не только в крупных городах, но и в небольших, например: Бяла, Несебър, Св.Влас и тд.(на побережье) , и не только – Русе, Добрич и тд.
– Насколько безопасны для иностранцев сделки с недвижимостью в Болгарии? Существует ли в Болгарии законы, защищающие права иностранцев в этой сфере? Какие риски существуют для иностранцев, покупающих недвижимость в Болгарии?
– Согласно законодательству Болгарии, механизм сделок для резидентов и не резидентов один и тот же.
Важно, чтобы был грамотный специалист при сопровождении всего процесса, я имею в виду агентство/риелтор/брокер и работа была сообща через адвоката, который всегда может перед подписанием договора проверить историю приобретаемой недвижимости, а в день подписания нотариального акта собственности получить справку об отсутствие обременений данной недвижимости от нотариуса.
Перед подписанием предварительного договора (составляется на болгарском и русском языке), необходимо ознакомиться со всеми пунктами, подразделениями, запросить документы, все должно быть прописано с подробностью, имеется ввиду характеристика недвижимости. У каждой из сторон должны быть обязательства, которые отображены „зеркально“, все несут административную ответственность перед ЗК Болгарии.
– Как быстро проходят сделки с недвижимостью для иностранцев, учитывая юридические процедуры?
– Процедура оформления в собственность – нотариальное оформление занимает около часа, не больше. Подготовка документов может занять от 5 рабочих дней и более, в зависимости какой тип недвижимости приобретает покупатель и на какой стадии, например – на первичном рынке, вторичном, на стадии строительства, участок, дом и тд.
– Какие объекты недвижимости в Болгарии, на Ваш взгляд, переоценены? Почему?
– Если есть спрос и потребности, то есть соответственно и предложения. Я не считаю, что есть переоценка какой-либо недвижимости. Я придерживаюсь всегда к тому, что при выборе какой-либо недвижимости – есть цена, которая должна соответствовать качеству и местоположению, если это все вместе гармонирует, то такая недвижимость ликвидная и легко продаваемая в дальнейшем.
– Сколько стоят самые дешёвые и дорогие объекты недвижимости в Болгарии? Как изменились цены на жилую недвижимость в Болгарии за последний год? Что на них повлияло? Сколько в среднем сейчас стоит кв. м. жилья на первичном и вторичных рынках?
Цены на недвижимость в Болгарии самые демократичные, можно купить домик в деревне в ценовом диапазоне 5 000 евро или квартиру типа студии, площадью 30-35 кв.м у мора за 10 000/15 000 евро или шалле/дом с видом на море в лучшем районе до 2 млн.евро, а квартиры типа пентхаус продаются за 250-300 000 евро.
При определении выбора недвижимости в Болгарии важно понимать:
- Цель;
- Желания;
- Возможности.
Когда все это между собой работает, ликвидность объекта гарантирована, а в дальнейшем наступает удовлетворение и наслаждение своим новым домом/жизнью.
За последний год цены на недвижимость выросли на 5-10%, есть развитие, тенденция роста не динамичная, но идет в гору. Существенно высокий спрос вырос у резидентов, за счет возможности получения ипотечных и потребительских кредитов, где ставки варьируют в среднем 3-3,5% годовых. Улучшение экономики, динамика развития, легкость ведения бизнеса. В Болгарии самый маленький налог на прибыль – 10%, более 15 000 свободных мест на бирже труда, поэтому если есть желание работать, организовать свой бизнес в Болгарии — это отличный шаг в новую жизнь.
На первичном рынке в крупных городах стоимость кв.м составляет в среднем от 600-750 евро за кв.м, на вторичном рынке выгоднее всего рассматривать в курортной зоне, где стоимость 550-750 евро за кв.м.
– Как происходит процедура оформления недвижимости в собственность? Какие сложности покупки могут ожидать для российских граждан?
– По сути для заключения сделки иностранцу необходим лишь загранпаспорт. В предварительном договоре также прописываются данные «разрешительных» документов на объект, каждый из которых имеет собственный номер или идентификационный код, совпадающие с указанными в договоре. В момент нотариального оформления сделки и перед подписанием Нотариального акта — основного документа на собственность, нотариус предоставляет документы об актуальном состоянии недвижимости и «чистоте» объекта.
Итак, для заключения сделки потребуются:
- Нотариальный акт собственности земли;
- Разрешение на строительство;
- Справка об отсутствии задолженностей и оплате всех счетов;
- Документ о сдаче здания в эксплуатацию (при наличии);
- Налоговая оценка;
- «Скица» (план) земельного участка и приобретаемой недвижимости.
– Для чего нужен агент, какие подводные камни могут быть при сделках с недвижимостью?
– Грамотный агент/риелтор необходим для экономии времени клиента, денежных средств. Агент нужен для сопоставления целей и пожеланий клиента – ключ для успешного выбора с минимальными затратами времени. Риелтор с опытом знает тенденцию рынка на протяжение долгих лет работы и опыта, правильно и эффективно выстроит цепочку работы, предложит то, что сегодня соответствует рынку по цене, месту, качеству.
Адвокат, специализирующий в направлении недвижимости вместе с агентом проверит „чистоту“ данной недвижимости. Опытные риэлторские агентства предоставляют весь спектр услуг, начиная от дистанционного общения, подбора недвижимости, заканчивая юридическим сопровождением, по пожеланию клиента – сдача в аренду, ремонт, меблированная. Когда у клиента есть весь спектр услуг и выгодные цены, то ему удобно, комфортно и он остается удовлетворен на все 100%.
Читайте также: Недвижимость в Болгарии: какие перспективы существуют?
