Цена одного квадратного метра жилья в крупных городах России и в Болгарии примерно одинакова. Значит, при наличии свободных средств можно потратить их на курортную недвижимость Болгарии. При этом покупатель решает сразу несколько задач: выгодно инвестирует в недвижимость, а также имеет постоянное место отдыха. Портал зарубежной недвижимости «ZaMetrami.ru» расскажет обо всех перспективных инвестиционных направлениях в сфере покупки жилья, а также укажет на подводные камни, которые могут ожидать потенциальных покупателей.
Содержание статьи:
Пять причин купить недвижимость в Болгарии
Какие аспекты интересуют человека, подыскивающего объект недвижимости за рубежом? В первую очередь, это климат, безопасность, доступность цен, возможные финансовые выгоды, близкое расположение от родного дома. С этой позиции и рассмотрим преимущества Болгарии.
Наши соотечественники, владеющие болгарской недвижимостью, называют пять основных аргументов, повлиявших на их решение о покупке жилья в этой стране:
- Отсутствует языковой барьер. Схожесть русского и болгарского очень большая. Многие болгары хорошо говорят на русском языке.
- Жители Болгарии великолепно относятся к россиянам. Это страна с низким уровнем преступности. Цены на объекты недвижимости весьма привлекательны. Очень легко получить разрешение на длительное проживание в стране. С недавнего времени появилась возможность для российских детей школьного возраста учиться в Болгарии бесплатно. При этом языком обучения может быть, как русский, так и болгарский.
- Хотя Болгария вошла в Евросоюз, однако ее официальной валютой по-прежнему остается болгарский лев. Такое положение может быть недолгим. В скором времени Болгария войдет в состав Шенгенской зоны и Лев уступит место Евро.
- Болгарская недвижимость может приносить доход. Несмотря на снижение цен в период кризиса, сейчас наблюдается медленное увеличение стоимости жилья. Значит, момент для инвестирования самый удобный. Можно за умеренную цену стать обладателем жилого объекта, находящегося недалеко от моря. Болгария популярна своими курортами, которые посещают миллионы туристов. Отдыхающие предпочитают селиться в съемных домах или квартирах. Отели их мало интересуют. Доход от покупки очевиден.
- Последний аргумент относится к климату, экологии и здоровью. В отдельных регионах страны климат умеренный и субтропической. Данный параметр обеспечивает комфортные условия для отдыха на протяжении всего года – мягкую зиму, нежаркое лето, длительный купальный сезон.
Самые перспективные направления и ликвидные объекты недвижимости в Болгарии
Покупателей недвижимости, конечно же, интересуют наиболее перспективные направления. И это вполне объяснимо. Вкладывая деньги в жилье, хочется не только сохранить капитал, но и приумножить его. Рассмотрим несколько наиболее популярных морских курортов Болгарии с точки зрения инвестирования средств в недвижимость для отдыха:
Свети-Влас
Курорт расположен в особой микроклиматической зоне: ионы йода обогащают воздух, свежий морской бриз обеспечивает прохладу, городок защищен горой Стара-Планина и холмами, много солнечных дней, высокий уровень экологической чистоты. Свети-Влас – идеальное место для отдыха всей семьей. Инфраструктура находится в стадии активного развития. На рынке недвижимости представлены виллы и дома стоимостью 48 000-650 000€, а также квартиры по цене 27 000-390 000€. За суточную аренду апартаментов платят 30-60€.
Албена
Албена имеет репутацию тихого курорта для отдыха всей семьей, однако не самого дешевого, особенно в пик сезона (июль-август). Курорт отличает необычное сочетание морского и лесного пейзажей. Лес также необычный, в нем растут лианы – Албена занимает территорию заповедника под названием «Балтата». Инфраструктура городка достаточно развита, особенно для детей. Им есть чем заняться в детских клубах, оснащенных бассейнами, картингами, площадками для занятий гольфом. Из объектов жилья преобладают дома и виллы стоимостью 45 000- 320 000€. Цена квартир стартует с отметки 30 000€.
Золотые пески
Курорт расположен в национальном парке, имеет прекрасные пляжи, протяженностью более трех километров. Автобусные маршруты связывают Золотые пески со всеми курортами на побережье. Это место облюбовала молодежь. Курортная зона изобилует аттракционами для любого возраста, ресторанами, дискотеками, отелями, казино, спортивными центрами и парками развлечений. Есть бальнеологический центр, где туристам предлагается лечение от многих заболеваний. Ресторанные цены в сравнении с Варной выше. Недвижимость также недешевая. Небольшая квартира на 30-35 «квадратов» стоит от 35 000€. Аренда жилья начинается от 50€ за сутки. Это объясняется большим количеством туристов, а значит большим спросом на приобретение и аренду жилых объектов.
Каварна
Каварна славится пляжами, отличной солнечной погодой, отсутствием дождей, а кроме того, историческими достопримечательностями и рок-концертами. Среди объектов недвижимости преобладают апартаменты, расположенные в жилых комплексах. Их цена варьирует в пределах 24 000-350 000€. За дом придется заплатить не менее 70 000€, за виллу 2 000 000€, за аренду жилья от 210€ за неделю.
Созопол
Этот самый старый город в Болгарии расположен на побережье Черного моря. Чем он интересен? Тремя песчаными пляжами, ресторанами, тавернами, барами, дискотеками и многочисленными памятниками архитектуры. Это место любят посещать творческие люди – богема. Созопольское лето жаркое – до +33°С, вода до +28°С. Продолжительность пляжного сезона – май-сентябрь. Стоимость квартир колеблется в диапазоне 28 000- 600 000€, домов и вил – 100 000- 1 600 000€. Встречаются предложения о продаже отелей. Их цена, в среднем, составляет 18 000 000€.
Обратная сторона рынка недвижимости Болгарии – почему и какую недвижимость не стоит покупать в Болгарии
Для россиян Болгария на первом месте среди стран, подходящих для приобретения жилья. Однако процесс покупки зачастую сопровождают определенные трудности или проблемы. Болгария занимает 58-ю позицию по такому критерию, как защита прав собственников недвижимости. Эти данные принадлежат Международному альянсу, проводящему ежегодные исследования по данному вопросу.Если вооружиться необходимыми знаниями, то риски при покупке сводятся к минимуму.
Какую недвижимость не стоит покупать в Болгарии?
- Нельзя покупать жилье, находящееся на этапе строительства. Существует риск, что стройка не будет завершена. Таких фактов достаточно много. Финансовые проблемы у застройщиков – нередкий случай. Если все же покупать недвижимость off-plan, не нужно вносить полную стоимость за объект до того, как он будет завершен. Серьезный застройщик всегда принимает выплаты поэтапно: 25%, если заложен фундамент, 60%, если готова крыша, 15%, когда объект завершен и готов к эксплуатации.
- Не нужно покупать «ателье». Так называются помещения для рабочих студий или офисов, находящиеся в жилых строениях. Эти объекты не относятся к категории жилых, значит, на получение многократной визы можно не рассчитывать и налог на недвижимость будет выше.
- От слишком дешевых предложений также необходимо отказываться. Например, квартира на побережье не может стоить 10 000€. Скорей всего, такой объект имеет ряд недостатков – сильно удален от берега моря, плохая планировка, расположен в подвале, есть обременение, нет всего пакета документов и так далее.
- Нужно всегда пользоваться услугами местных агентств или их представительств в России. Россияне не знают всех тонкостей болгарского законодательства. Поэтому заниматься покупкой самостоятельно не стоит. Еще одна ошибка – обращение в несколько агентств одновременно (иногда их число доходит до 20). Наличие большого объема информации затрудняет выбор. Заочно покупать также не рекомендуется. Посмотрев фото и прочитав описание, человек вносит аванс, но при личном осмотре остается недоволен жильем, а возвратить деньги уже нельзя.
Налоги и содержание болгарской недвижимости
Относительно иных стран Европы, болгарские налоги отличаются низкими ставками. При покупке недвижимого объекта покупателю необходимо заплатить:
- Налог за передачу прав на собственность – 3% от цены объекта.
- Сбор регистрационного и гербового типа – 0,1-1,5%.
- Сбор, взимаемый нотариальной конторой, – 0,4% от суммы сделки.
- Сбор за проведение регистрации в архивах государства – 0,01%.
Любой объект недвижимости облагается ежегодным налогом (лес и сельскохозяйственные угодья входят в разряд исключений). Выплаты проводятся по одинаковой ставке 0,01-0,45% (в каждом муниципалитете установлен свой размер). Разница лишь в расчетах. Физическим лицам он проводится на основании оценочной цены, юридическим – на базе балансовой стоимости.
Налог на доходы имеет фиксированную ставку – 10%. Наследники недвижимых объектов платят налог в размере 0,4-6,6%. Средняя величина налогов за год может составить 80-150€, если речь идет о квартире на две спальни.
В перечень расходов на содержание жилья в Болгарии входят:
- Страхование невидимости – до 200€.
- Оплата коммунальных услуг – до 150€ в зимний период, до 100€ в летний (за месяц).
- Проведение капитального ремонта – до 2 000€.
При длительном отсутствии владельца недвижимости на территории Болгарии, управление жилым объектом поручается специальной компании. Чем занимаются ее работники? Проверкой состояния объекта, оплатой коммунальных услуг и налогов, организацией ремонтных работ. Стоимость такой услуги до 15€ за 1 м², в среднем 400€ в год.
Юридические нюансы покупки (аренды) недвижимости в Болгарии
Всего лишь наличие заграничного паспорта потребуется физлицу для покупки болгарской недвижимости. Вся процедура состоит из шести этапов:
- Выбора жилья.
- Проверки его чистоты с юридической точки зрения.
- Резервирования – выплаты аванса.
- Составления и подписания договора о купле-продаже (предварительный вариант).
- Подписания акта, заверенного нотариусом (нотариальная сделка). Основная сумма вносится только после того, как нотариус оформил сделку, иначе существует риск потери финансов без гарантий возврата.
- Регистрации покупки в госорганах.
Налоги оформляются в двухмесячный период после покупки. Информация о приобретенном объекте предоставляется в налоговые органы.
Важно знать, что оплата наличными имеет свои ограничения. Если стоимость покупки превышает 5 000€, то сделка должна оплачиваться посредством банковского перевода. При нарушении этого правила взимается крупный штраф – четвертая часть от размера сделки.
При аренде жилья достаточно оформить двухсторонний договор между арендодателем и арендаторами.
Статистика, прогнозы развития рынка недвижимости в Болгарии
На нынешний год прогнозируются инвестиционные сделки на рынке коммерческих объектов. Покупатели сконцентрировали свое внимание на покупке офисных зданий и торговых центров, расположенных в больших городах Болгарии.
В жилом секторе спрос также сохранится. Увеличение объема продаж будет характерно для крупных городов, предположительно цены возрастут на 4-7%. Что повлияло на такую тенденцию? Снижение депозитных ставок. Это заставило инвесторов переключиться на недвижимость в тех городах, где идет активное строительство.
В 2015 году инвестиционные сделки составили 236 000 000€. Эта цифра меньше, чем в 2014 году. Однако число сделок за двенадцатимесячный отрезок увеличилось на 25%. В отношении курортного жилья перспективы не такие радужные. Если три года назад россияне лидировали в списках покупателей, то сейчас они на тех же позициях среди продавцов. Анализ показывает, что пятая часть от общего числа собственников (включая наших сограждан) будут продавать свою недвижимость. Вторичный рынок пополнится новыми предложениями. Эксперты говорят о падении цен на 10% в 1-ом квартале. Далее последует стабилизация и в конце года (в 4-ом квартале) еще один спад на, те же 10%.
