Довольно длительное время для большого числа россиян Америка была землёй обетованной либо terra incognita. На сегодняшний день ситуация переменилась. Между Россией и США установились достаточно прочные связи в культурной, экономической и туристической сферах. Наши граждане не только приезжают на работу или с туристическим визитом в страну, но и приобретают недвижимость в Америке. Квартира, дом или коммерческий объект – это хорошая возможность выгодного вложения. Недвижимости США присущ потенциал роста в отношении стоимости, она ежегодно дорожает.
Содержание:
Кто покупает недвижимость
Главной причиной для покупки недвижимости в США является получение дохода при безопасном вложении средств. Вопреки финансовым трудностям Америка сохраняет лидирующие позиции в мировой экономике. Это страна, имеющая хорошо проработанную законодательную базу, где чётко регулируются права на собственность. Кроме того, рынок недвижимости в США предоставляет огромные возможности выбора объектов в различных климатических условиях.
Покупателями жилых и коммерческих объектов являются в основном представители 68-ми государств. Самый большой интерес проявляют граждане Мексики, Канады, Китая, Индии, Великобритании.
К предпочтениям иностранцев относятся особняки, предназначенные для проживания одной семьи – это большая часть всех приобретений. Далее, следуют квартиры – примерно пятая часть от всех сделок. Таунхаусы составляют десятую часть приобретаемой недвижимости. Почти половина купленного жилья предназначается для постоянного проживания. Остальные используют недвижимость на период обучения или на то время, пока действует рабочий контракт.
Те же, кто имеет разрешение только на 6- месячное пребывание в стране, покупают дома для временного проживания – сезонного. Во время отсутствия хозяина, дома, как правило, сдаются арендаторам.
Государство США расположено на огромной территории. Города этой страны строились в разнообразных природных условиях. Их окружают лесные массивы, «Великие равнины», пустыни, горы, реки, побережья двух океанов. В Америке представлены почти все зоны климата – от арктического до тропического. Данные факты влияют на особенности рынка недвижимости в разных регионах США.
Недвижимость в США для себя и под инвестицию: налоги и стоимость содержания квартир и домов
Иностранцы, пожелавшие приобрести недвижимость в Соединённых Штатах, не встретят со стороны властей никаких ограничений. Однако факт владения недвижимым объектом не даёт особых льгот при иммиграции либо при оформлении визы. Однако есть ряд программ, позволяющих инвесторам, вложившим не менее 500 000$, гарантировано обрести постоянный вид на жительство в Америке.
Каково же налогообложение в США:
- Налог на владение недвижимым имуществом оплачивается единожды в год. Для этого нужно посетить окружной суд. Ставка варьируется в пределах 1% от стоимости жилья (в каждом штате у неё может быть разное значение).
- Налог, начисляемый на прирост капитала, составляет 20% (касается продажи недвижимости, которой иностранец владел более года);
- При получении недвижимости в наследство или при её дарении ставка от 18 до 40%. затрагивает недвижимость стоимостью больше 60 000$.
- Подоходный вид налога для физлиц составляет от 10 до 40%.
- При сдаче недвижимости в аренду, считается, что ведётся предпринимательская деятельность и доход классифицируется в соответствии с данным занятием. Владелец жилья заполняет декларацию и отчисляет налог с чистого дохода. С этого дохода списываются расходы, связанные с владением жильём (обслуживание, ремонт, страховка и прочее).
Размер затрат, связанных с содержанием и ремонтом недвижимости находится в пределах 1–4% от цены объекта. Предположим, что на дом, расположенный во Флориде, где имеются две спальни, тратится 500$ ежемесячно. За квартиру на Манхэттене ценой 13 000 000$ нужно заплатить 13 000$ в месяц.
Коммунальные платежи также относятся к расходной части. Если в доме три спальни, две ванные комнаты и два гаража, то стоимость расхода воды составит не менее 150$, аналогичную сумму придётся заплатить за электроэнергию и до 250$ за газ. Средняя стоимость за отопление зимой 685$, за работу кондиционера в год платится примерно 450$. Стрижка придомовых газонов и вывоз мусора стоит 150$.
Ещё существуют сборы специальных товариществ, куда входят владельцы квартир или домов, это ещё до 400$, в зависимости от класса жилья. Оплата телевидения, интернета, телефона – в сумме до 180$. Можно оформить страховку на случай стихийного бедствия – до 5% от цены на объект. Есть и другие траты: покупка мебели, техники, оплата услуг уборщицы и прочее.
Юридические сложности покупки и аренды недвижимости в США
Если иностранный гражданин намерен купить дом или квартиру в США, ему необходимо знать порядок этой процедуры в этой стране и её юридические аспекты. Во-первых, все сделки с недвижимостью осуществляются с помощью брокеров (риелторов). Во-вторых, на приобретение недвижимости затрачивается от 30 до 45 дней.
В-третьих, весь процесс объединён в несколько этапов:
- Покупатель предоставляет своему агенту документ (Proof of Funds), подтверждающий наличие у него средств. При этом размер суммы должен покрывать предполагаемую стоимость будущего жилья. В случае отсутствия этого документа, резко падает доверие к личности покупателя.
- Далее, обсуждаются все детали предстоящей покупки и начинается поиск объекта недвижимости.
- Когда объект выбран, покупатель делает письменное (устное) предложение (offer) продавцу, то есть заявляет о намерении купить объект.
- После принятия предложения, агентом продавца открывается специальный счёт «эскроу». Это так называемый счёт для третьего лица, на нём хранятся средства одной из сторон. Покупатель переводит на него 3–20% от стоимости недвижимости. Авансирование должно состояться на протяжении трёх — десяти дней считая с того дня, когда было принято предложение. Размер аванса и срок его внесения зависит от законов того штата, где покупается недвижимость.
- Далее, проверяется юридическая чистота объекта (Title Search) – выявляется наличие арестов, запретов, иных проблем. Этим занимаются специальные компании (Title Company). Заказ на проверку даёт адвокат приобретателя. На этот этап отводится не более десяти дней. Только при наличии положительных результатов проверки стороны переходят к дальнейшим действиям либо продавцу даётся время на их устранение.
- Если недвижимость является кооперативной или входит в состав кондоминиума, то потребуется разрешение этих структур. Членами некоторых кооперативов могут быть только резиденты США. С кондоминиумами все гораздо проще.
- На следующем этапе заключается договор купли-продажи после предварительного осмотра жилья. К моменту подписания документа на депозит юриста, представляющего покупателя переводится вся сумма денег за объект. Именно юрист распределяет платежи, связанные как с самим объектом, так и с заключением сделки.
- После подписания документа, фиксирующего передачу прав на собственность, покупатель получает ключи от жилья. Документы о праве на собственность выдаются после получения титульной компанией оплаты за объект или после того, как этот документ зарегистрирован в суде округа (в разных штатах различные порядки).
Нюансы относительно оплаты сборов при совершении сделки:
- При регистрации приобретённой недвижимости владелец выплачивает от 0,2 до 0,5% от стоимости объекта;
- Оплата брокерских услуг возлагается на продавца – до 6% от стоимости сделки;
- Каждая сторона оплачивает юридические услуги своего представителя – от 0,5% до 1% по отношению к размеру стоимости объекта;
- За открытие счёта «эскроу» нужно заплатить более 1% от цены объекта или минимально 1 000$.
- Покупатель и продавец делят расходы поровну;
- Проверка объекта обойдётся покупателю до 800$ и более.
Относительно аренды недвижимости в США можно выделить несколько нюансов:
- Рекомендуется использовать услуги специалистов, работающих в агентствах недвижимости. Стоимость подобного сервиса составляет шестую часть от размера аренды за год. Взамен клиент получает опытного специалиста по подбору жилья, оформлению документации и другим рабочим вопросам;
- Для обращения в агентство потребуется документальное подтверждение платежеспособности, депозит в банке и наличие имущества, способного стать залогом;
- В Америке практикуются депозиты страхового типа. Они являются страховой гарантией при возникновении непредвиденных случаев. Подобный депозит выплачивается владельцу жилья в момент заключения договора на аренду;
- Собственник жилья вправе выселить арендатора, не соблюдающего условия контракта, и потребовать от него плату за оставшиеся месяцы аренды – за «не дожитый» срок.
Перспектива развития рынка недвижимости в США
В США по показателям 2013 года наблюдались высокие темпы роста цен на недвижимость. Их стабилизация произошла в следующем году. В последнем квартале 2014 года на региональных рынках отмечена разница между уже существующими объектами и новостройками – увеличение цен на вторичном рынке произошло всего на 0,2–0,3%, а на первичном рынке в крупных городах подорожание было более активным. Специалисты прогнозируют повышение стоимости недвижимости в 2015 году на 3–5%.
Аналитики отмечают факт проведения многими агентствами недвижимости в 2014 году масштабных рекламных акций для Флориды, а также Калифорнии. В нынешнем году подобная реклама продолжится, но специалисты сохраняют уверенность, что объёмы спекулятивных предложений в Тампе, Майами, Сан-Франциско и Сан-Хосе будут увеличиваться.
В США возрос спрос на арендное жильё, и такая тенденция сохранится в будущем. Для этого процесса есть две причины: продолжающийся рост стоимости жилья и доходы американцев, находящиеся в процессе стагнации (застоя). Однако увеличение числа предложений приведёт рынок страны к большей стабильности.
Уже сейчас на рынок недвижимости выходят новые продавцы, больше возводится новых жилых строений, снижается конкуренция между инвесторами и устанавливается благоприятная атмосфера для большинства покупателей как резидентов страны, так и иностранных граждан.
- Недвижимость в Нью-Йорке
- Недвижимость в Лос-Анджелесе
- Недвижимость в Чикаго
- Недвижимость в Хьюстоне
- Недвижимость в Далласе
- Недвижимость в Филадельфии
- Недвижимость в Майами
- Недвижимость в Сан-Хосе
- Недвижимость в Сан-Диего
Краткая информация: Штат: Нью-Йорк Население: 8 405 837 Климат: субтропический океанический Нью-Йорк располагается в северо-восточной части США, на побережье Атлантического океана. Климат в этом районе имеет субтропические характеристики. Жаркое, влажное лето с температурой воздуха от+20 °C до +25 °C. Относительно тёплые зимы, в среднем 0 °C в январе – самом холодном месяце. Могут выпадать и значительные осадки, тогда температура имеет скачкообразные показатели, как плюс, так и минус. Благодаря близости океана погодные сюрпризы случаются довольно часто в любое время года. Четыре из них (кроме Стейтен-Айленда) могли бы стать отдельными густонаселёнными городами. Для мегаполиса характерна мощь, гигантизм и размах. Он известен двумя главными чертами – разнообразием и плотностью. В нём сплетены различные культуры, стили и языки. Более 47 000 000 туристов ежегодно приезжают в Нью-Йорк. Город считается центром финансовой и экономической сфер США. Нью-Йоркская недвижимость привлекательна для инвесторов, деловых людей и многочисленных эмигрантов. Офисные помещения, ресторанные комплексы и магазины расположены в основном на Манхэттене. Объекты этого района выгодны для инвестирования, спрос на них стабильно высокий. Дома Стейтен-Айленда подойдут для размеренного образа жизни. Этот район мало заселён и относится к спальному району. Визитную карточку города представляют браунстоуны – строения из песчаника коричневого цвета. Дата постройки домов – конец XIX-начало XX века. Также в городе множество таунхаусов – трёх- и пятиэтажных домов без лифтов, относящихся к старым постройкам. Недвижимость в Нью-Йорке стоит дороже, нежели в других городах США: Ежемесячное содержание недвижимости обходится в среднем 560$.
Краткая информация: Штат: Калифорния Население: 10 017 068 Климат: сухой субтропический Лос-Анджелес находится на Тихоокеанском побережье. Особенность его климатических условий в различии показателей температуры прибрежных районов и зон, которые удалены от океана примерно на 10 °C. Среднегодовое количество осадков невелико. Климат относится к сухому субтропическому виду. Начиная с май и до октября длится жаркий период, когда темпера может часто превышать тридцатиградусную отметку. Период с ноября до конца апреля отличается умеренным теплом, могут выпадать осадки и кратковременно понижаться температура. В Лос-Анджелесе наблюдается мировой масштаб и сильнейшая экономика, базирующаяся на туризме, торговой сфере, а кроме того, на производственной деятельности и развлечениях. Также важную роль в экономическом аспекте играют сектора финансов и телекоммуникаций, транспорта, юриспруденции и медицины. По количеству населения город занимает 2-е место в Америке после Нью-Йорка. Лос-Анджелес разделен на десять районов (некоторые из них когда-то существовали как отдельные города). Огромное количество транспорта на дорогах создаёт проблемы экологического характера – воздух загрязнён, вследствие чего формируется характерный смог. В городе самая загрязнённая в США атмосфера. На рынке недвижимости представлены все её виды. Однако наибольшим спросом пользуются небольшие виллы старой постройки и элитное жильё – апартаменты и виллы, расположенные в прибрежных районах. Ежемесячные расходы на содержание жилья в среднем составляют 600$. Стоимость недвижимости: Стоимость аренды за ночь: элитное жильё – от 3200$, недорогие квартиры – от 300$.
Краткая информация: Штат: Иллинойс Население: 2 718 782 Климат: влажный континентальный Город Чикаго расположен на юго-западном береге озера Мичиган. Здесь очень часто дуют холодные ветра, отсюда и название «Город ветров». Лето отличается теплотой и влажностью, температура в этот период +22 °C. Для зимы характерны снега и холод, средний показатель для января -6 °C. Весна мягкая, с небольшой влажностью. Город имеет мировой статус крупного центра финансов. Чикагский аэропорт 2-й во всемирном списке по загруженности. Город знаменит великолепной архитектурой, большим количеством парков, хорошей кухней и широким спектром возможностей для досуга. В районе Loop – бизнес-центре города, сосредоточены музеи, театры, первоклассные магазины. Помимо центрального, есть ещё три основных района: North Side North Side South Side. Они разделены рекой. Характер недвижимости Чикаго разнообразен. Большое количество современных высотных домов, многоквартирные типовые дома на 2-4 этажа дома, построенные в 20-х или 30-х годах, особняки. Ежемесячная плата за содержание жилья от 400$. Стоимость аренды недорогой квартиры – от 1 000$ за месяц.
Стоимость недвижимости в Чикаго:
Краткая информация: Штат: Техас Население: 2 333 310 Климат: влажный субтропический Хьюстон – расположен на берегу Мексиканского залива. Его климатические условия носят субтропический характер. Высокая влажность летом при средней температуре +29 °C. Достаточно умеренный зимний период, в среднем +12°C. Хьюстон процветает за счёт энергетического сектора, в основе которого лежит добыча газа и нефти. В нём сосредоточено много нефтеперерабатывающих заводов и нефтехимического производства. Кроме того, важную долю в экономике занимают: производство, основанное на высоких технологиях, разработки в медицинской сфере и другие отрасли. Также Хьюстон является городом NASA, в нём расположен космический центр имени Л. Джонсона. В городе низкая безработица, относительно невысокие расходы на проживание, умеренные цены на жильё, что делает условия проживания весьма благоприятными. Местный рынок недвижимости стабилен. Средняя цена на жильё 200 000–300 000$. Большой приток населения (за счёт жителей других штатов, переезжающих в поисках работы) рождает спрос на квартиры и дома. Спектр объектов недвижимости разнообразен. Есть элитное, дорогое жильё, но можно приобрести и недорогие пригородные дома или квартиру в кондоминиуме. Владельцы недвижимости платят за её содержание ежемесячно от 700$.
Краткая информация: Штат: Техас Население: 1 223 229 Климат: субтропический влажный Даллас является крупным городом юга США. Он стоит на берегу реки Тринити. Климат этого района субтропический с характерной влажностью. Летом в период сухих ветров, дующих с запада и севера, воздух прогревается до +38 °C. Зимний период мягкий – ночью до+7 °C, днём от +13 °C. Влияние холодного фронта снижает температуру до минусовых отметок. Снег бывает редко. Весной есть вероятность шторма, ливня или торнадо. В Далласе развита коммерция, энергетика, банковская сфера, индустрии транспорта и компьютерных технологий. В городской черте большая концентрация телекоммуникационных компаний. Цены объектов недвижимости Далласа во многом зависит от предпочтений покупателя. Есть бюджетные варианты квартир и домов, комфортабельные апартаменты и элитные виллы. В городе возводятся новостройки из материалов высокого качества, отличающиеся прочностью и долговечностью. Цены на недвижимость: Расходы на жильё составляют 700$ в месяц.
Краткая информация: Штат: Пенсильвания Население: 1 526 006 Климат: субтропический влажный Филадельфия – крупный порт на побережье Атлантического океана. Этот город густонаселён. В прошлом он являлся столицей штата, сегодня это один из старейших городов. Климатические условия района относятся к субтропическим океаническим с чётко выраженными сезонными характеристиками. В зимний сезон от 0 °C, иногда до минус 10 °C. Лёгкий снег, сменяющийся снегопадом – нередкое явление. Мягкая погода весной и осенью. Средний температурный показатель в июле составляет +25 °C, но возможна 35-ти градусная жара на фоне высокой влажности. Общее количество учебных заведений достигает 88. Среди них не только вузы и колледжи, а также институты и научные сообщества. Облик Филадельфии разнообразен. В нём встречаются постройки колониального стиля, а также современные дома. Доступность жилья превратило город в спальный район, расположенных неподалёку мегаполисов – Нью-Йорка, Бостона, Вашингтона. Многие предпочитают жить в Филадельфии, а работать в соседнем городе. Это выгодней, благодаря хорошему транспортному сообщению и близости крупных бизнес-центров. Спрос на приобретение жилой недвижимости в городе стабильно велик. В Филадельфии мало небоскрёбов по сравнению с Нью-Йорком, зато много построек, относящихся к XVII веку, жилых высоток, таунхаусов и коттеджей. Средняя стоимость недвижимости: Цена на аренду комфортабельного дома начинается от 3 400$ за сутки. Самое дорогое жильё в центральной части города, более доступное в спальных районах.
Краткая информация: Штат: Флорида Население: 5 547 051 (агломерация) Климат: тропический муссонный Майами – город, расположенный в настоящих тропиках. Он находится на одноимённом полуострове и стоит на реке с аналогичным названием. С запада простираются тропические болота, с востока – Атлантический океан. Летом жарко и влажно. Май — октябрь является сезоном обильных осадков, бывают и ураганы. Этому явлению способствуют низменные прибрежные равнины и близость Атлантики. Зима отличается теплом и сухостью, -1 °C самая минимальная возможная температура, снега не бывает. Город занимается экспортом и импортом товаров (40% от всего грузопотока из стран Латинской Америки), в нём развита банковская сфера, в многочисленных клубах и ресторанах проводятся различные фестивали, концерты и другие развлекательные мероприятия. Каждый год Майами принимает миллионные армии туристов. Покупка недвижимости в Майами является наиболее выгодным капиталовложением. Расходы на обслуживание жилья относительно невелики – от 530$ ежемесячно. Средняя цена: Посуточная стоимость аренды: на квартиры – от 180$, на дома – от 1 500$, за элитное жильё нужно заплатить не менее 14 500$.
Краткая информация: Штат: Калифорния Население: 1 611 000 Климат: континентальный Сан-Хосе – западный город США, расположенный на юге залива Сан-Франциско. Третий по количеству жителей город штат. Климатические условия района относятся к средиземноморскому типу. Среднемесячная летняя температура +21 °C, зимняя +10 °C, снег редкое явление. Незначительное колебание ночных и дневных температур, период осадков – апрель — ноябрь. Трёхстороннее горное окружение города значительно уменьшает количество осадков. В Сан-Хосе, как и во всём регионе залива выделяются некоторые зоны с особенным микроклиматом. Здесь работают комплексы, занимающиеся научными исследованиями, есть индустриальные парки. Сан-Хосе – это центр кластера, известного в России как Силиконовая долина. Именно этот город предназначен для работы программистов, IT- специалистов, учёных. Выбирая для проживания Сан-Хосе, нужно настраиваться на большие затраты. Цены в этом городе наиболее высокие по стране. Основные причины: дорогая недвижимость, высокая аренда, большие расходы на оплату коммунальных услуг и оплату других видов сервиса. Однако этот город признан самым безопасным из числа больших городов Соединённых Штатов. Средняя стоимость 1 м² недвижимости такова: Средняя ежемесячная арендная плата в Сан-Хосе 1 330$.
Краткая информация: Штат: Калифорния Население: 1 366 865 Климат: средиземноморский Расположение Сан-Диего – берег Тихого океана, юго-западное побережье США, недалеко от Мексики. Климат этого района признан самым превосходным в стране. Летний период сухой, зима отличается мягкостью. За весь год не менее двухсот дней, когда температура выше, чем +21 °C, лишь четыре дня фиксируется +31 °C. В Сан-Диего очень развит туризм. Кроме этого его экономика базируется на военном производстве, выпуске электроники, разработках в области программного обеспечения и биотехнологий. Внушительная прибыль от сельского хозяйства, строительства кораблей, сектора телекоммуникаций и услуг в сфере финансов. Город считается процветающим. Стоимость недвижимости на вторичном рынке: Средняя плата за аренду в Сан-Диего 1240$. К примеру, аренда таунхауса в сутки стоит 3 130$.
