Рынок недвижимости не стоит на месте и постоянно развивается. Но сегодня в условиях мирового кризиса и политической нестабильности приобрести жильё даже при помощи ипотеки могут не все. Как показывает европейский опыт, альтернативным решением жилищного вопроса выступают доходные (арендные) дома. В мире они занимают немалый сегмент рынка – от 25 до 50%.
Содержание статьи:
Доходные дома существовали ещё в Древнем Риме, там они назывались инсулами. На долю инсулов приходилась значительная часть массовой застройки городов.
Жили в них, как зажиточные, так и совсем бедные римляне. Чаще всего на первом этаже здания находились магазины, а выше – квартиры, которые и предназначались для сдачи в аренду. Плата за проживание была приличной, поэтому одну комнату снимали несколько семей.
В XIX веке такая недвижимость появилась во всей Европе. Люди, имеющие денежные средства, охотно вкладывали их в возведение доходных домов, поскольку спрос на съёмное жильё значительно превышал предложение, а значит — жильё приносило стабильный доход. Сегодня доходные дома в странах ЕС имеют значительный удельный вес в общей структуре жилья.
Что представляет собой арендный дом?
Доходным называют дом, в котором все квартиры предназначены для сдачи в аренду. Уровень комфорта в них может быть разным: от скромного эконом-класса до весьма востребованного класса премиум.
В отличие от гостиниц, доходные дома рассчитываются на долгосрочную аренду (от 6 месяцев до десятков лет).
Обычно такой дом занимает весь земельный участок, иногда возле дома может располагаться внутренний дворик.
Проживающим предлагаются такие дополнительные услуги, как:
- Консьерж.
- Уборка помещений.
- Парковка и мытье авто.
Доходные дома редко строят в популярных туристических районах, ведь рассчитаны они на местных жителей. В Европе такие дома считаются самым популярным видом многоквартирного жилья и одновременно самым эффективным.
Пользоваться ими могут различные категории населения: студенты, молодые семьи, пенсионеры.
Реально ли получать прибыль от арендного жилья?
Строят доходные в Европе, в основном, на средства инвесторов. Для них это неплохая возможность получить доход, а для иностранных инвесторов – ещё и вид на жительство.
Роль регулятора выполняет государство. Именно оно создаёт условия, при которых инвестору становится выгодно вкладывать деньги в строительство доходных домов. Среди таких условий – кредиты на строительство под низкую процентную ставку, гарантия бессрочной аренды всего дома.
Благодаря таким условиям, доходные дома окупаются лет через 10-15, после этого инвестор может получать весьма приличный доход.
Почему люди снимают жильё — все причины
Бесспорно, иметь собственное жильё престижно, а положение домовладельца подчёркивает его статус и считается большим успехом. А тот, кто снимает жильё, выглядит уже не настолько привлекательно.
Однако, если посмотреть на это с другой стороны, то личная собственность – это и большая ответственность за свою недвижимость.
Владельцу приходится прикладывать массу усилий, чтобы содержать её в надлежащем виде и сохранять стоимость. Недвижимость снижает мобильность человека, не позволяет ему свободно перемещаться.
Квартиросъёмщик в этом плане намного свободнее. Ему не нужно заботиться о сохранности недвижимости, чаще всего 
он не обременён мебелью и может легко переезжать с места на место, снимая жильё по своим доходам и потребностям.
Но главная причина, по которой жители европейских стран предпочитают аренду покупке – это отсутствие достаточных средств на приобретение недвижимости или на внесение залога для получения кредита.Поэтому почти 1/3 часть жителей Европы не имеют собственного жилья, а живёт в арендованных домах.
Наём квартиры в большинстве европейских стран является самым доступным (а иногда и единственным) способом приобрести крышу над головой.
Опыт Европы на рынке арендного жилья
Арендное жильё имеется в жилищном фонде почти всех стран.
Доля арендного жилья различна:
- Швейцария – 71 %
- Германия – 58 %
- США – 51 %
- Нидерланды – 47 %
- Франция – 37,5 %
- Япония – 34,4 %
- Англия – 31 %
- Чехия – 28 %
- Италия – 21 %
Особенно большой процент доходных домов сосредоточен в крупных городах.
К примеру, в Берлине на его долю приходится 89%, в Женеве – 95%, в Амстердаме – 86%, в Вене – 76%, в Нью-Йорке – 71%.
В других европейских странах доля арендных распределилась следующим образом:
- Брюссель – 58 %
- Париж – 54 %
- Копенгаген – 51 %
- Хельсинки – 46 %
- Стокгольм – 48 %
- Лондон – 42 %
Отношение к арендодателям и квартиросъёмщикам в разных европейских странах неоднозначное. Во многих из них арендодатели считаются уважаемыми людьми, а наниматели – всего лишь обычная категория населения, зачастую отлично организованная. К примеру, в Дании, Швеции и Англии имеются даже союзы квартиросъёмщиков.
Но в некоторых странах идёт целое «гонение» на тех, кто арендует жильё. В Эстонии, например, даже существует лозунг, который гласит, что настоящий эстонец может быть лишь собственником. К нанимателям жилья закон весьма суров, их недвусмысленно называют «вторым сортом». Однако и здесь сегодня активно строят арендные дома.
Имеются и такие страны, где сдаваемое в аренду жильё скрывается (в определённой мере). К примеру, в Норвегии на долю арендного жилья приходится не больше 20% (это по официальным данным).
Естественно, такого жилья намного больше, просто здесь очень многие сдают ту часть дома, у которого имеется отдельный вход. Государство в курсе такой аренды и даже предоставляет арендодателям льготы на налоги. Подобная ситуация наблюдается и в Канаде. Здесь строятся дома-«дуплексы», для аренды предназначается их второй этаж.
В некоторых странах скрытый наём жилья связан со стремлением собственников уйти от уплаты налогов.
Что такое социальная аренда?
Наряду с этим, в Европе существует ещё и социальная аренда. Стоимость её, как правило, на 20% ниже, чем рыночная. Жильё для неё возводится необязательно за счёт государства. Очень часто в роли собственников домов выступают частные инвесторы. Но государство компенсирует владельцам арендных домов разницу между социальной и рыночной стоимостью аренды.
Социальное жильё совсем не подразумевает, что условия проживания в таких домах плохие, а сами здания располагаются где-то в отдалённых и бедных районах. Конечно, дома не могут похвастаться дорогой отделкой и внешне выглядят просто, но условия в них достойные. Именно эти квартиры предпочитают снимать студенты и те, кто имеет средний доход.
Система найма социального жилья в странах ЕС весьма отлажена. Но далеко не все желающие могут получить такое жильё. В каждой стране существуют свои ограничения.
К примеру, в Дании, а также в Швеции установлена верхняя граница дохода для тех, кто хочет получить социальное жильё. В Нидерландах аренда дешёвого жилья доступна тем, чей доход не выходит за пределы 33000 евро в год.
При этом 10% таких квартир предназначены для более состоятельного населения.
В Германии, Австрии, а также Бельгии ограничения более жёсткие: жильё по социальной программе могут получить только те, чей доход ниже уровня, установленного законодательством.
В некоторых странах Европы существуют другие способы обеспечить граждан жильём. К примеру, правительство Франции регулирует стоимость всех, без исключения, квартир, сдающихся в аренду. При этом ставки не могут повышаться больше одного раза за год. В Финляндии и Чехии стоимость аренды определённого количества квартир существенно ограничивается. В других государствах стоимость найма может компенсироваться за счёт субсидий.
Как правило, цена за государственное арендное жилье вдвое меньше рыночной. Если на рынке аренда однокомнатной квартиры обойдется сегодня в 300-400 долларов, то снять такую же квартиру у государства можно за 100-150 долларов.