Недвижимость в Испании: купить можно, сдать – нельзя?

Испания занимает лидирующую позицию по популярности среди российских покупателей зарубежной недвижимости. Этому во многом способствует политика государства, которое на законодательном уровне поощряет иностранное инвестирование в национальную недвижимость.

Купить квартиру в Испании: выбор жилья

Хотя ещё сравнительно недавно, примерно до 1975 г., покупка жилья для иностранцев на Пиренейском полуострове была запрещена. Нашим соотечественникам Испания полюбилась по двум причинам: из-за тёплого климата, низких цен на жильё. Цены в Испании падали семь лет подряд и текущий год не стал исключением.

При выборе жилья большую роль играет географическое местоположение жилья. Наибольшим спросом у наших соотечественников пользуются прибрежные регионы, в частности: Каталония, Валенсия, Андалусия.

Но с более дешёвой недвижимостью, комфортным климатом и благоприятной экологической обстановкой – например, в окрестностях Аликанте, Мурсии, Кальпе.

Когда встаёт вопрос об удалённости жилья от моря, многие покупатели всерьёз рассматривают только варианты в непосредственной близости от берега, не учитывая при этом возможных минусов. Как правило, такие объекты на 20–40% дороже аналогичных, но расположенных не на первой линии от пляжа. Кроме того, удовольствие от роскошного вида может портить постоянное присутствие песка в комнатах. А пагубное воздействие сложных погодных условий и морской соли увеличивают расходы на ремонт и уборку.

Также наши соотечественники хотят приобрести квартиры на Пиренейском полуострове, чтобы гарантировано жильё на время отпусков, а в остальное время сдать недвижимость в аренду для других туристов.

В частности, в Испании несколько регионов ужесточили требования к данному типу аренды, в том числе одна из основных туристических автономий — Балеарские острова. Здесь разрешено сдавать в аренду только крупные объекты, например, дома. В Барселоне можно сдавать за деньги апартаменты, при этом владельцы должны уплачивать в государственную казну налог и взимать дополнительные сборы с туристов. В Мадриде минимальный срок заключения договора аренды – пять ночей.

Известно, что новостройки всегда стоят дороже, поэтому у покупателей более популярно вторичное жильё. Однако, зачастую на рынке испанской недвижимости можно найти почти новые дома и квартиры по заниженной цене. Это случается из-за того, что испанские банки выставляют на продажу практически новые объекты, владельцы которых не смогли выплатить ипотечные кредиты.

При приобретении вторичной жилой недвижимости покупатель оплачивает налог меньшей стоимости, нежели при покупке нового жилья равен. Кроме того, так называемые «коммунидад» (коммунальные расходы, куда входит обслуживание придомовой территории, ремонтные работы) в старых домах также гораздо дешевле, чем в новых. Но разница в потреблении электроэнергии иногда доходит до 80% в пользу новых домов.

Таков примерный список плюсов и минусов нового и вторичного жилья. При выборе объекта эксперты советуют предварительно распланировать ежегодные расходы на содержание жилья и только после этого принимать окончательное решение.

 Дома в Испании: особенности оформления

После того как подходящий объект недвижимости найден, начинается процесс покупки, а вместе с ним – и оформление необходимых документов.

Notasimpleinformativa даёт возможность ознакомиться с «родословной» недвижимости (кому она принадлежала, имеются ли на этом имуществе долги по ипотеке или налогам) и с её официальными (метражом, количеством комнат и проч.) техническими характеристиками.

Подлинность выписки необходимо проверить у квалифицированных юристов, а затем удостовериться, что сведения о данном жилом объекте есть в Реестре собственности. Следующий этап в процессе заключения сделки — открытие счёта в одном из местных банков, куда покупатель переводит деньги в качестве оплаты за сделку.

В день оформления сделки EscrituraPublica подписывается обеими сторонами – покупателем и продавцом — в присутствии нотариуса, продавцу переводится сумма за недвижимость. На момент подписания Эскритуры покупатель получает ключи от жилья и после этого становится полноправным владельцем недвижимости.

 Квартиры в Испании: какие налоги придётся заплатить?

Ещё один немаловажный аспект: при покупке жилья в Испании – уплата налогов, связанных с совершением купли-продажи.

В этой стране при совершении сделок с недвижимостью налогообложению подлежат как резиденты страны, так и иностранные граждане:

• Необходимо будет уплатить в государственную казну налог на добавленную стоимость, он же НДС (IVA). Он погашается покупателем только в том случае, если покупатель приобретает новое жильё. На сегодняшний день НДС составляет 10% от суммы сделки.
• Также при покупке вторичного жилья покупателем уплачивается налог на переход права собственности (ITP). Его величина составляет примерно 6–10% — точная сумма зависит от области, в которой приобретается недвижимость. Оба эти налога должны быть оплачены в течение месяца после подписания купчей.
• Также при покупке вторичного жилья начисляется так называемый гербовый налог (IAJD). Его размер колеблется в районе 0,1–2% от суммы сделки в зависимости от региона, где находится недвижимость. Продавец также должен уплатить пошлины со сделки: при подаче декларации за год, в который состоялась продажа испанская казна взимает с него налог на прибыль или же НДФЛ (IRPF или Impuestosobrebeneficios). [/alert-warning]
• Ещё один налог, который уплачивается продавцом – налог на прирост земельной стоимости. Таким образом, общая сумма расходов на налоги и нотариальные услуги, которые возлагаются на покупателя при приобретении им недвижимости, составляет около 10–15% от фактической стоимости жилья.

ВНЖ в Испании: как получить?

Известно, что резиденты РФ выбирают Испанию среди других стран ЕС, исходя из намерения получить вид на жительство на основании покупки жилья.

Однако, заявлять о праве на ВНЖ можно и при покупке недвижимости на меньшую сумму – от 160 тысяч евро. При этом раскладе испанские органы власти примут решение лишь после скрупулёзного изучения финансовой благонадёжности претендента на постоянное проживание на Пиренейском полуострове.