Словения, расположенная на побережье Средиземноморья, сегодня всё больше привлекает к себе внимание иностранцев в плане покупки объектов недвижимости. И это вполне объяснимо: страна располагается на морском побережье, здесь есть бальнеологические лечебницы и горнолыжные курорты, которые соседствуют со старинными посёлками, а также живописные луга и чистейшие озёра. Да и климат в Словении весьма благоприятен. Все это создаёт отличные условия для отдыха и постоянного проживания.
Содержание статьи:
Специфика рынка недвижимости Словении
Впрочем, рынок недвижимости в Словении имеет и свои особенности. Поэтому желательно их изучить, прежде чем покупать здесь дом или квартиру. Самая, пожалуй, важная особенность состоит в том, что физические лица могут приобретать местную недвижимость только в том случае, если они являются гражданами США или стран ЕС. В противном случае это могут сделать лишь юридические лица. Другими словами, чтобы приобрести недвижимость, к примеру, россиянину, ему придётся сначала открыть свою фирму в Словении.
В Словении можно приобрести абсолютно любой вид собственности: квартиру, дом разной площади, виллу или огромные апартаменты. При этом следует быть готовым к тому, что на рынке преобладает вторичная недвижимость. Что касается расположения объектов недвижимости, то и здесь выбрать есть из чего: жилые дома в горных районах, на берегу моря, поблизости с лечебными курортами или столицей Словении. На сегодняшний день наибольшей популярностью пользуется недвижимость, расположенная у моря, горных курортов, бальнеологических лечебниц. Ежегодно стоимость таких объектов увеличивается на 2–3%.
Те, кто стремится получить в Словении вид на жительство, чтобы проживать здесь постоянно, чаще всего покупают квартиры и дома в Любляне. Здесь имеется необходимая инфраструктура, отлично развита сфера обслуживания, нет криминала. Недвижимость в столице также стабильно дорожает. А вот дома, расположенные вдали от столицы, хотя и в центральных районах, популярностью не пользуются. Цена на них даже немного падает (на 5–10% в год).
Что касается коммерческой недвижимости, то наибольшей популярностью пользуются небольшие офисы в столице. Если говорить о цели покупки, то словенская недвижимость приобретается для постоянного проживания, отдыха и сдачи в аренду. И чаще всего её приобретают для личных нужд. Делать же инвестиционные вложения в рынок недвижимости с целью последующей продажи иностранцы не спешат, поскольку стоимость жилья здесь достаточно высока.
Как утверждает налоговое ведомство Словении, наиболее активно местную недвижимость покупают британцы. На их долю приходится около 30% всех покупок. Чуть меньше приобретений делают итальянцы, на третьем месте находятся немцы и австрийцы. А вот россияне включились в этот процесс совсем недавно, лишь в 2012 году. Но прогресс за этот год отмечен просто небывалый.
Количество компаний, которые были зарегистрированы российскими гражданами для того, чтобы купит недвижимость в Словении, увеличилось вдвое. Такой всплеск интереса вполне объясним, ведь став владельцем недвижимости в Словении, можно довольно просто обосноваться в Евросоюзе. Кроме того, россиян и жителей СНГ привлекает географическое положение страны: Словения граничит с Венгрией, Австрией, Италией, Хорватией. Не стоит забывать и об участии страны в безвизовой программе.
Кроме того, здесь удивительно красиво. На территории маленькой страны расположены 623 природных памятника и 49 заповедных мест. А если добавить сюда близкую славянам культуру, то выбор россиян объяснять уже не нужно. Больше всего объектов недвижимости в этой стране приобретают бизнесмены со средним и высоким доходом. Объясняется это европейским уровнем цен на жильё и необходимостью регистрировать свою фирму для совершения сделки.
Элитная, дешёвая недвижимость в Словении
Если сравнивать стоимость словенской недвижимости с другими странами Восточной Европы, то она достаточно высока. А по сравнению со странами Западной Европы Словения имеет более привлекательные цены на объекты недвижимости. В целом же, цены на недвижимость зависят от расположения объекта. Разброс цен здесь просто поражает.
Стоимость кв.м в квартире или доме в столице либо на морском побережье страны составляет 2000 евро и более. Приобретение бизнес-апартаментов в этих же регионах обойдётся несколько дороже – от 3000 евро за 1 кв. м. К бизнес-классу здесь относятся дома с оригинальной планировкой, подземным паркингом и красивыми пейзажами. Цена кв.м VIP-жилья в Словении достигает 6500 евро. При этом такое жильё весьма пользуется спросом.
Наряду с этим стоимость жилья, расположенного в 20 минутах езды от столицы или моря, начинается уже с 700 евро за кв.м площади. Объекты, которые расположены на горных озёрах или горнолыжных курортах, обойдутся в среднем 4000 евро за 1 кв. м. Это, как правило, новые постройки с отличной планировкой и отделкой. За дом на побережье придётся выложить от 200 до 300 тысяч евро, а за виллу – 500–700 тысяч евро.
И совсем недорого (если можно так сказать) обойдётся недвижимость в словенской глубинке. Например, дом площадью 130 кв.м с виноградником площадью 8000 кв.м обойдётся примерно в 65000 евро. Коммерческая недвижимость в стране относительно недорога: небольшой офис можно купить за 40–50 тысяч евро. Более просторное помещение обойдётся в несколько сотен тысяч евро.
Налоги и содержание недвижимости в Словении
Тем, кто желает приобрести недвижимость в Словении, следует знать, что это повлечёт за собой определённые расходы. Ежегодно владелец будет обязан вносить налог на недвижимость. Он зависит от типа объекта, его площади, региона и может составлять от 0,03 до 0,5% от стоимости объекта, указанной в кадастре.
Кроме этого, в Словении существует налог на рост стоимости недвижимости. Он составляет 20% и перестаёт взиматься после того, как недвижимость находилась в собственности 20 лет.
Кроме налогов, владелец недвижимости должен вносить коммунальные и эксплуатационные платежи. Их размер будет зависеть от вида и типа недвижимости, региона, времени года. Расход газа, воды, электричества и отопления рассчитывается в индивидуальном порядке (по счётчикам), а оплата за телефон, интернет и ТВ зависит от выбранного провайдера.
Кроме того, каждый многоэтажный дом имеет управляющую компанию, которая занимается уборкой, ремонтом и озеленением прилегающей территории. За эти услуги владельцы квартир оплачивают от 50 до 100 евро. Если владелец недвижимости планирует сдавать её в аренду, то ему придётся платить налог на полученную прибыль в размере 25%.
Юридические аспекты покупки/аренды недвижимости в Словении
Поскольку нерезиденты могут купить недвижимость только на компанию, зарегистрированную на территории страны, то начинать придётся именно с такой регистрации. Кстати, она необходима не только при покупке недвижимости, но и для получения ВНЖ в Словении. Дальнейший процесс приобретения недвижимости состоит из нескольких этапов.
Для начала необходимо получить налоговый номер и личный идентификационный номер. Делается это в правительственных органах того региона, где будет покупаться недвижимость или открываться компания.
Перед заключением сделки необходима юридическая проверка чистоты этой сделки, а также проверка прав собственности продавца и отсутствия обременений, которые могут числиться за объектом. После этого можно переходить к заключению предварительного договора. В нём указывается информация об объекте, сторонах сделки, их правах и обязанностях, а также сумма, сроки и условия оплаты. На этом этапе покупатель вносит 10% от стоимости объекта в качестве депозита. Если в дальнейшем сделка не состоится по вине покупателя, депозит ему не возвращается.
Затем следует подписание основного договора. Одновременно с этим происходит оплата налога на передачу недвижимости. Как правило, этот налог оплачивает продавец. Затем договор заверяет нотариус, а покупатель переводит оставшуюся сумму денег продавцу. Иностранные граждане также могут воспользоваться ипотечным кредитом, если своих средств на покупку недостаточно. После этого новый владелец должен зарегистрировать свои права в кадастровом регистре. Занимает эта процедура от 2 недель до месяца.
Чтобы между покупателем и продавцом не возникло недопонимания, все документы по сделке должны иметь перевод. Если покупатель планируется воспользоваться услугами риэлтора или агентства недвижимости, то следует помнить, что все риэлторы должны иметь лицензию на ведение деятельности.
Что касается расходов, сопутствующих оформлению сделки, то они могут составлять:
- Услуги нотариуса – до 100 евро.
- Услуги по подготовке и переводу документов – до 200 евро.
- Сбор за регистрацию права собственности – 0,15–0,75% от кадастровой стоимости.
- Налог на передачу собственности – 2% от её стоимости.
- Услуги риэлтора – 4–5% от стоимости недвижимости.
Не стоит забывать и о том, что для регистрации компании необходим уставной фонд, который может составлять от 7500 до 25000 евро.
Статистика, прогнозы развития рынка недвижимости
Несмотря на всю свою туристическую привлекательность, стоимость жилья в Словении в последнее время постоянно снижалась. Цены росли только на объекты, расположенные в столице, на побережье или на курортах.
В 2014 году снижение замедлилось и составило не более 1%. Поэтому большинство экспертов считают, что сегодня самое время купить недвижимость в Словении, и прогнозируют в 2015 году окончательную стабилизацию и даже небольшой рост цен на местную недвижимость.
